也許是自己個性的關係,一件事情最終不論是成或敗,總是會再去思考"哪裡還可以做得更好?以及怎麼樣做才是最好的?"。
「Lin's竹北房產筆記」從2014年4月開始撰寫,至今已來到第四年。最一開始,其實沒想說要有多少人來看,但至少自己要能keep對市場的熟悉度與瞭解度。想說既然話術不如人,但至少給的資料要正確的吧,不然該如何談下去?就這麼一路寫了過來。
過程中,也不乏遇到了很多糾結、挫折與無奈,例如:
1.你的競爭對手總是在背後誣陷你、貶低你,去提高自己的價值。但卻拿著你的簡報圖檔,"原封不動"show給客人看,以利銷售。
2.有些人把這裡當查號台,既不透漏自己的需求和電話,問完想知道的訊息後,就從此人間蒸發。
3.連仇視仲介的591屋主自售,也直接copy我的照片作為房屋銷售的廣告內容(好歹浮水印也去除一下吧.....)。
我覺得這些都還好,因為即便你copy得了一時,但資訊是動態的,你遲個一個月關注與更新,你就等同於落後市場了。
我也曾思考:"我的部落格平台,到底要不要佈滿琳瑯滿目的房地產廣告"。坦白說,理應當是要的。因為當資訊越多元,越能讓更多人瀏覽進來,也進而帶動吸引更多企圖在平台上合作曝光的業主。
但很顯然,我如今並沒有如此做(也因此錯失掉很多人脈延伸與合作的機會),只因為我想留個單純的空間供讀者閱覽。很多人都說:"堅持是假的,金錢收入多寡才是真的"。也許吧,也許哪一天我的想法會改變,但應該不是現在,呵。
#四年了來記錄一下吧
#四年了從沒買過任何一次關鍵字搜尋的曝光廣告
#放上最一開始的粗糙簡報紀念一下
#除了感謝別無其他
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訪談主角:
專營商用不動產
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一、房地合一是什麼?
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制,與作為「持有稅」的房屋稅不同,性質屬交易稅,出售房地才須申報,有獲利得進一步繳稅,凡2016年後取得房地,出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於,需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅,為更健全的稅制設計,並自有一套適用稅率規定,並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何?
房地合一1.0版上路5年多,因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市,2.0版預計今年7月1日上路,前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期:由持有1年內出售課45%,延長至2年內,並將持有逾1年、未滿2年課35%規定,拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率:由原本出售房地一律課20%,改為需適用「短期交易」重稅,持有逾5年以上出售,稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋:持有5年內出售都得適用重稅,在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下,效果等於一網打盡,只要轉賣預售屋獲利,就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞:新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時,交易額度若超過總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成,也得納入2.0版課稅,防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限,及明訂未能提供費用證明文件情形,只能以成交價3%作為費用,上限新台幣30萬,避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程?
2.0版適用範圍與1.0版一致,為2016年後取得房地,不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件,才須以2.0版課稅,若在7月前賣屋,仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件,完全不受2.0版上路影響,不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何?對自住族是否有影響?
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者,一般買房後長期持有的自住族,不受影響;若為自住房地持有並設籍超過6年出售,稅率僅10%,並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋,只要沒獲利,也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形,可排除適用「短期交易」重稅?
為避免傷及無辜,設有多項排除條款,例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地,或以自有土地與營利事業合作興建房屋,5年內出售,均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」,現行僅就個人訂有6種排除情形,如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等,後續財政部將針對企業、預售屋特性,訂定排除情形並對外公告。
此外,為避免影響房屋供給、都更進程,放寬建商興建房屋完成後首次出售房地,以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地,在5年內第一次移轉登記,也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後,是否會產生稅損?
財政部評估,上路初期,交易量將下滑,造成所得稅淨稅損4.74億元,其中企業部分因稅率提高,營所稅將微增0.71億元,個人綜所稅則有稅損5.45億元;但以中長期觀察,稅收將緩步回升。
資料來源:
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
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今天要分享一件真人真事
正在進行中的故事
危老都更是一件繁瑣的大事
多方考量是沒錯
但也要小心時間別拖太久啊
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上班時,都被打擾,無法專心工作,這些仲介是看不懂字嗎?說真的,現在房市不景氣,
很多買方往往因為要多付2%仲介費就不願意買了,所以還不如自己辛苦點,自己賣,但是
仲介對於服務費又非常堅持,死都不願降服務費,當然就讓房子一直空著,我看591房子
幾乎全是仲介貼文的,大概很多人受不了騷擾,才被迫交給仲介吧?有沒有甚麼辦法,可
以在591貼文自售,又不會被仲介騷擾呢?
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