最近因車位及車道公設分攤引發爭議,台灣高公設比及實坪制議題再度引起社會關注。今天4/6(二)聯合報民意論壇刊登我昨天的投書《讓房價公設資訊透明化》(內文詳如下)。
原本投書的標題為《房屋房價公設比知多少?》,因投書文稿過長,受限篇幅,刊登時將原文部分刪除,其中包括公設內容及停車位的複雜與爭議等第二、三、五段刪去,我將投書完整內容重新貼文如下,供進一步參考。
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房屋房價公設比知多少?
張金鶚(清華大學科技管理學院榮譽講座教授)
最近公設比過高議題再度受到朝野關注,內政部在立法院備詢表示,的確有些瑕疵需要檢討,像是車道、車位的公設,「不可以計入樓上的公設一起來算」,可能在立法院下會期提出相關修法。另外,近年新建案欠缺公設相關規定下,導致公設比動輒超過三成以上,在房價持續高漲當下,是否公設不應列入計價,建議採用「實坪制」,也成為能否透過公設不計價而促使房價下跌的爭議。
在台灣官方採建物和土地的面積產權分別登記,其中建物面積登記又分成「專有部分」:包括「主建物」(室內專用)及「附屬建築」(陽台等室外專用),和「共有部分」:包括大、小公(設)、車位及車道等二部分。而「大公」包括大廳、電梯、樓梯、設備、設施等由社區全體住戶持分共有共用;「小公」指社區小部分住戶,如各層梯廳僅由該層住戶持分共有共用。
至於「車位」又分成「法定」、「增設」及「獎勵」車位三類,雖然共有但均可以「約定專用」。其中法定停車位有產權,但無獨立權狀,不得與建物分開買賣。惟其產權登記並未明確規定是「大公」或是「小公」,若是登記為大公,即沒買車位住戶也有持分車位面積,顯然不合理。至於增設停車位產權得登記為公共設施或獨立權狀,可單獨買賣。而獎勵停車位與增設的登記產權情況類似,惟所有權人可提供給包括非住戶的「公眾」使用。從上述各種停車位的產權登記與使用權利不同,其停車位的價格也應有所不同。
另外關於「車道」的產權登記,因為涉及停車場均列為「防空避難室」,同時還多設置社區大樓的機電相關設備,有的還設有垃圾儲藏空間等,因此過去多列為大公,由社區全體住戶所持分共有共用。然而由於停車位佔了絕大空間與使用頻率,因此車道列為大公並不合理,然而若列為小公,似乎也會造成「產權」與「使用權」的爭議。
猶記得早期華美建設張克東銷售仁愛路圓環旁「財神酒店」時,即是將房間出售,但走道公設並未出售,登記在建商名下,後來引發產權糾紛,不論使用或改建都造成許多爭議。
較合理的車道產權登記方式,個人建議是依據停車場公設空間使用的面積按比例持分登記產權,如此車道雖列為大公,但未買車位的住戶其車道產權持分的比例很小,卻仍可保有使用權,以減少未來爭議,亦符合使用者付費的原則。
關於產權面積登記與計價的作法,民間業者最早是將停車位併入一般公設登記,合併計價,如此降低單價,以吸引消費者購屋。後來購屋者消費意識提升,發現業者計價方式不合理,在市場機制調整下,業者目前已多採用房屋與停車位分離登記與分開計價方式。
2011年政府在「預售屋買賣定型化契約」中規定,主建物、附屬建物及公設採取分離登記與計價,惟業者並未真正落實。即便是2012年政府在實價登錄的資訊,也未真正落實上述規定,甚至就連停車位的分離登錄與計價仍混亂不一。
後來消費者認為雨遮、屋簷等附屬建物面積登記並計價非常不合理,因此政府規定在2018年以後新建案,雨遮等不得登計也不得計價。到2019年政府為減少實坪制的爭議,在實價登錄網站加入「淨坪價」及「淨坪比」等試算機制。
從上述公設面積產權登記到使用與計價爭議過程,可以了解台灣高房價所產生高公設比不合理的困境。如今再試圖透過車位與車道的公設計算修法,以保障購屋消費者權益,應予肯定政府的努力。惟政府介入房屋市場的交易行為,仍應注意買賣雙方公平合理原則,尊重市場機制,以避免產生更大的爭議,甚至造成房價或社區品質與使用的扭曲。
我過去曾帶領研究生長期實證研究専有及共有產權的計價、社區公設必要與非必要設施的面積分擔、以及公設項目與計價比例的相關市場分析。我們得到的結論是房屋的主建物、附屬建物、公共設施及停車位其面積效用所產生的價值都大不相同,因此房屋銷售應比照停車位方式,採取分離計價較為公平合理,也能尊重市場機制。
然而當前房屋銷售資訊並不完全透明,消費者購屋並不淸楚大、小公設項目、位置、範圍、面積分攤及其價格。建議政府應規範賣方未來銷售房屋必須提供大小公設平面圖、面積分攤計算方式及其價格,讓購屋者淸楚掌握公設資訊,以為是否購屋之決策依據。
房屋公設面積比例引發爭議的最主要根源是台灣高房價所引起,再加上複雜的產權面積登記,以及國人習慣以每坪單價乘上產權登記面積來計算房屋總價所產生。而產權又涉及與使用權的一致習慣,特別是社區大樓都必須要有的公共設施,如何淸楚規範,以避免不合理加重購屋者的負擔,並減少居住使用的社區爭議,政府有責任介入修訂相關法規。
https://www.google.com.tw/amp/s/udn.com/news/amp/story/7339/5367793
同時也有6部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,190126三立 小美冰淇淋後代 為「6百萬停車位」鬧上法院 影片網址→https://youtu.be/i2J3oIRuGxg 知名的小美冰淇淋傳出後代為了6百萬的車位對簿公堂,創辦人陳阿章孫女陳小姐控訴,當初位於大安區的工廠改建成大廈後,她的父母有分配到一個車位,雖然持有權狀但卻被親戚佔用。一...
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【2015新制】明年元旦起,預售屋的停車空間將強制建商在買賣契約中載明停車空間面積、車道面積,未按規定者將處6萬元~150萬元罰鍰..
車位 無獨立權狀 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
190126三立 小美冰淇淋後代 為「6百萬停車位」鬧上法院
影片網址→https://youtu.be/i2J3oIRuGxg
知名的小美冰淇淋傳出後代為了6百萬的車位對簿公堂,創辦人陳阿章孫女陳小姐控訴,當初位於大安區的工廠改建成大廈後,她的父母有分配到一個車位,雖然持有權狀但卻被親戚佔用。一開始對方還想要用2百萬買車位和解,遠低於市價讓他們無法接受。法官認為陳小姐父親無法證明他擁有的是哪一個車位,最後被判敗訴。
記者蔡駿琪、呂紹伯/台北報導……↓
歌詞耳熟能詳,小美冰淇淋家喻戶曉,如今易主經營,但最初創辦人的後代卻傳出為了一個車位告上法院。
小美冰淇淋創辦人孫女陳小姐:「很確定這(車位)就是我們的,可是這使用權我們始終都拿不回來,他也不願意給我,說我們不是裡面的住戶,他是這樣給我們的答案。」
語氣無奈,陳小姐是創辦人陳阿章的孫女。當初位在大安區的工廠改建成大廈,1991年他的父母親取得大廈停車場一個車位的使用權,但指控被親戚佔用,告上法院後雖然拿出權狀卻無法證明有使用權,接連敗訴。
小美冰淇淋創辦人孫女陳小姐:「可是他當初開的價錢很誇張,他剛開始跟我的父親講說幾十萬給你就好了,可是我父親也沒有辦法接受。」
陳小姐這個車位要價6百萬,幾乎可以買一個小坪數的老公寓,因為地點可是在寸土寸金的大安區。
資深房仲陳泰源:「因為2百萬連機械車位都買不到,就是說單獨獨立買賣車位的話,價值可能就落在4-5百萬之間。」
大安森林公園周邊房屋一坪至少2百萬元起跳,小套房上看2千萬,光是1個機械停車格就超過2百萬,一般停車位也至少要4百到6百萬。
小美冰淇淋創辦人孫女陳小姐:「就只是想要把這個使用權要回來而已,有這麼困難嗎?」為了停車位對簿公堂,遭提告的一方沒有回應。只是如今親戚撕破臉,小美冰淇淋的後代家務事浮上檯面。
新聞網址→https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=491078&From=Search&Key=小美冰淇淋後代
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/01/190126-6.html
車位 無獨立權狀 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
181024敬業三路 悠哉樹景挑高四房 皇后大道161-2-2
地址─台北市中山區成功里14鄰敬業三路161巷2號
影片網址→https://youtu.be/BS8EqQdLv-Y
【物件資料】
月租金─8萬元,含車位,管理費、稅金另計
格局─4房/2廳/2衛;加蓋格局─1室
房屋權狀─82.38坪;不含車位─58.72坪;車位─23.66坪
主建物─36.91坪
附屬建物─4.12坪
公設─17.69坪/30%......↓
土地持分─23.95坪
月管理費─房+車=共8800元
室內客廳採光朝向─北;邊間─是;採光─3面
出租樓層─2樓;挑高─3米3;單層戶數─2戶;電梯─1部
【車位說明】
坡道平面x2,B2-11號+13號
【社區資料】
大樓外觀朝向─北
發照日期─89年10月25日
管理員─有,全天候;天然瓦斯─有
月管理費─建物130元/坪,車位600元/個
構造─RC,鋼筋混凝土;外飾建材─花崗石
建設公司─鉦翔建設;設計人─張維哲建築師
樓層規劃─地上8樓/地下2層;總戶數─16戶
基地面積─385.1坪;土地使用分區─住宅區;建物法定用途─住家用
【生活機能】
商圈─美麗華
市場─愛買、家樂福
公車─大直美堤花園三
公園─中429公園、河濱公園
學區─永安/濱江國小、濱江國中
捷運─劍南路站google說步行9分鐘、大直站
【特色說明】
4+1獨立傭人房,雙出入口好逃生!
高級純住宅區!單純寧靜,車流量低,綠樹景觀。
邊間3採光,格局方正,無暗房,廁所亦有對外窗。
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【美商ERA易而安不動產】
知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥;證號─(95)01183號
接案人─陳泰源資深經理;營業員證號─(99)148-643
==
1.看屋請至少提前一天預約。
2.服務專線→0986-289-679;line ID→chentaiyuan1223
3.售案服務費為,買賣雙方合計最多不超過成交價的6%。
4.租案服務費為,租賃雙方合計最多不超過月租金的1.5個月。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/10/181024-161-2-2.html
車位 無獨立權狀 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
160826敬業三路 樹景 皇后大道-尊爵161-2-3
地址─台北市中山區敬業三路161巷2號
影片網址→https://youtu.be/cUT6cX536c0
售價─7888萬;單價─122.4萬;車位價─700萬
格局─4房/2廳/2衛/1室
房屋權狀─82.38坪;不含車位─58.72坪;車位─23.66坪
主建物─36.91坪
附屬建物─4.12坪
公設─17.69坪/30%......↓
發照日期─89年10月25日
瓦斯─天然;管理員─有,全天候
使用分區─住宅區;主要用途─住家用
座向─坐南朝北;邊間─是;採光─3面
基地面積─385.1坪;土地持分─23.95坪
構造─RC,鋼筋混凝土;外飾建材─花崗石
總戶數─16戶;單層戶數─2戶;電梯─1部
建設公司─鉦翔建設;設計人─張維哲建築師
月管理費─房8200元+車位1200元=共約9400元
樓層規劃─地上8樓/地下2層;出售樓層─3樓;挑高─3米3
車位說明
坡道平面x2//B2-7+8號
生活機能
學區─濱江國小/國中
公園─中429公園、河濱公園
商圈─美麗華
市場─愛買、家樂福
交通─捷運大直站、劍南路站
特色說明
邊間3採光,格局方正,無暗房,廁所亦有對外窗。
單純寧靜,車流量低,綠樹景觀。獨立傭人房,雙出入口好逃生!
高級純住宅區,稀有是出!開價合理,售屋心態健康!歡迎出價談!
台灣房屋大直特許加盟店─群智不動產有限公司
陳泰源─0986-289-679;證號─(99)148-643
經紀人─廖來萬;證號─(91)00464
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/164975622
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