為什麼多數人手上有閒錢時就想買房投資?
沒太特別的原因,只因為:
1.錢不知道要放哪
2.看著周遭親友靠著買賣房子賺著大把大把鈔票,自己也想跟進
3.目前房地產的稅制太過於套利
以下來作簡易的探討:
1.以成屋來說,租金收入只要能cover每年固定成本支出(房貸利息+管理費+房屋稅+地價稅),基本上就立於穩賺不賠的地步。其餘就是等待時間的發酵,房價漲幅達滿足點的時候出場。
那如果像是這一兩年市況特好,很多投資客直接暴力玩法,這個月過好戶房子就直接拿出來賣了,也不會去care房地合一稅45%,反正只要買方願意買單,高額稅賦由買方來吸收。
2.而預售屋的話,預售屋的槓桿操作又比成屋來得兇猛。
首先,預售屋每個月沒有房貸管理費等費用稀釋獲利。再來,預售屋付款緩慢,你有2~3年的時間可以等待社區房價的成長,並在適當的時機停利出場。更甚地,如果市況夠好,或案子夠熱門,你拿到的當下就確鑿獲利入袋了。馬上轉手馬上賺錢。
所以這也是為什麼現在很多新建案未開案就已先造成市場轟動,因為大家都看好買盤強勁、一定會有人承接,於是就用盡各種方法搶也要搶到一戶。
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局勢演變至今,我們清楚看見房子儼然已成為一種金融商品。也許從以前就是如此,但當滿街的人都想透過房子來增加資產時,這就是既定的事實、不論你認同與否。
幾年前,我帶一些自住買方看屋,買方說:"我才不要買投資客的房子,這樣等於我變成助漲房價的炒房幫兇了"。
買方其實說得很好,不買,炒房的風氣就不會那麼旺盛了。而如今賣方會越來越強勢,除了制度面上有明顯套利外,重點在於買氣續強,賣方有恃無恐,於是繼續合法地靠著買賣房子,賺著一桶金接著一桶金。
去年我就跟買方說了:"你若希望房價下跌,可以,你把市場上全面的買方拉在同一個群組,並大家講好一個月都不出門看屋、不打電話詢問、不出價,後續賣方就會自己降價了"。但你覺得有可能嗎...
大多數人大概早已看清了這點,所以選擇"打不贏就加入它"。既然大環境管控不了,至少明哲保身。
同時也有15部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,201028TVBS【十點不一樣】全台房市熱呼呼 知名房仲作家陳泰源入行十年終當天龍人 TVBS原影→https://youtu.be/x41fdbqCcww TVBS新聞原址→https://news.tvbs.com.tw/life/1407963 全台房市熱呼呼,不僅銀行房貸及土建融貸款餘額...
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5 年內賣房子,不管是投資還是自住,都需要留意 房地合一稅 2.0 的新規定喔
"那如果你確定會換房,也想避開 5 年的期限,有個方法可以讓手頭的現金更活用:那就是先將手上的資金去打造性統性的理財收入,拿來折抵生活支出或房貸利息費用都不錯。
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假設先把手上的閒錢拿去買 0050,透過長期持有享受股價價差與股利收入,現金股利來支付房貸支出,讓自己的生活也會更輕鬆,同時 5 年時間一到,手上的 0050 賣出,從 2003 年到現在的年化報酬率至少有 8%,屆時有很大的機率是賺錢的。
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那如果是更保守的投資人,擔心將錢投入股市,等需要買房時會虧錢,那可以先把閒置資金提早償還房貸,降低貸款利息,畢竟債務是確定的,每個月的利息支出也肯定會出現,把明確的債務消滅也是一種方式。
#房地合一稅
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買房投資你該注意的幾件事
去年因著市場資金的氾濫,加上市場氛圍一面地倒向有利於賣方,致使房價屢創新高,部分熱門案件的漲幅甚至可以用股市的“跳空漲停“來形容。連之前不怎麼關心房市的人,也開始跟同事親友房市話家常,市況熱絡程度可想而知。而在這一波熱潮中,相信有不少人是跟風買房子的。
如果你是自住,恭喜你解脫。終於可以停止每日三刷各大平台售屋網站的日子,也不再需要提心吊膽整天待命只為爭取一次寶貴看屋的機會、更不用再去臆測市場資訊的真偽搞得好似業者都是壞人一樣。
但如果你是買房來投資,強烈建議:
1.在進場前,就要先設立好停利點以及最壞狀況:
雖然房地產長線趨勢向上,但你總是得計劃“這筆錢,用了多久的時間,得到你所期望的報酬“。
要知道的是,隨著你持有時間越久,年化投報是會降低的。而且如果你是買成屋(或是預售屋放到成屋),每月的利息管理費等沉默成本,這些都會無形中吃掉你的獲利。而預售屋跟成屋要繳給政府的稅,又有著不同的課徵方式,這些都得在計算成本時釐清清楚。
最後,該預想的是,如果房市反轉你被套牢了,這間房子你扛不扛得住。大家現在看房市低潮好像很遙遠,但近年新竹房市較低迷的年份是2015~2016年。
那時的氛圍是:你想賣房子,買方觀望沒人願意接,就算有出價也是低於實價登錄非常多開始出起,買方才不管你的購入成本咧……。
2.盡可能壓低總價、往蛋黃區進攻
三年前,首購三房預算1000~1200萬,換屋四房預算1800~2000萬(至多2500萬)。新竹竹北總價在3000萬以上的產品幾乎都滯銷,委託簽進來,半年帶看加起來有超過10組就要偷笑了,其中還不少是純粹觀光客。
現在由於房源甚少+資金氾濫+房貸利息低,買方預算拉得比以前還要高,這容易讓我們忘記實際市場普遍可接受的價位帶為何。
不論房市好或壞,低總價產品在市場上一直有著高需求度。且地段的挑選盡量以“稀有、無可取代性“為主軸,雖然你買的時候貴,但當房市反轉整體下跌的時候,由於有基本盤支撐,比較容易有保值的效果。
3.明確瞭解自己購買產品的定位
這年頭房市的瘋狂,容易讓人有“閉眼買,隨便買隨便賺“的錯覺。
下單前,你務必要做好一切功課。例如:周遭競爭產品是哪些社區、未來漲價的契機為何、你是否知悉你房子的缺點但它的優點足以蓋過缺點……。
如果你沒做功課就買,未來當你要賣房子的時候,別人隨便講你房子一個缺點,你信心動搖,就不容易賣到一個好價格。
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寫了那麼多,主要還是呼籲大家要做好風險控管。你看別人賺錢好像很容易,其實他背負著很多你沒看到的風險。
最後,跟大家分享一句:
“有規劃的投資叫作置產;
沒規劃的投資則叫作把錢丟到海裡“。
與大家共勉之。
賣房 房貸利息 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
201028TVBS【十點不一樣】全台房市熱呼呼 知名房仲作家陳泰源入行十年終當天龍人
TVBS原影→https://youtu.be/x41fdbqCcww
TVBS新聞原址→https://news.tvbs.com.tw/life/1407963
全台房市熱呼呼,不僅銀行房貸及土建融貸款餘額創新高,房仲家數和相關從業人員也是歷年最多,有資深房仲就透露,今年業績大幅成長五成,甚至也有房仲,入行十年後也在近期買下人生第一間房。
記者 李頂立 / 攝影 羅士朋 報導……↓
美商ERA不動產資深經理 陳泰源:「我這一種它是兩面採光,兩個座向,所以其實空氣非常的流通。」
來到房仲陳泰源的租屋處,8坪多的室內空間,有廚房、書桌、可塞下洗衣機的陽台,不難看出他對坪效的重視,但明年初可能就要告別這個居所,因為他剛買下人生第一棟房,晉升有殼一族。
同樣是邊間,兩面採光,廁所有開窗的房型,這間位於台北市林森北路的套房,總價約千萬,前一任屋主持有約五年,願意小虧幾十萬脫手,陳泰源貸款跟銀行談到8.5成,自備150萬購入。
美商ERA不動產資深經理 陳泰源:「現在的利率真的是太低了,再加上因為我首購的關係所以貸款成數也有這些相關的優惠,那我每一個月我要繳的本金加利息大概才三萬元,不到三萬元,但是現在的房客月租金大概是兩萬初,等於是說我每一個月我頂多是拿個大概是九千塊上下,我就可以養一個總價價值大約一千萬的房子。」
入行整整10年,房仲也在低利時代出手購屋,9月份六都的買賣移轉棟數合計2.43萬棟,是2016年房地合一稅實施以來的單月新高;另外央行統計,銀行房貸及土建融貸款餘額也續創新高,在在顯示房市正在加溫。
記者 李頂立:「這一波房市熱度其實我們從房仲業者的家數上面也能夠看出來,截至九月底為止,全台灣包含房仲、代銷,不動產經紀業的備查家數高達7052家,這比2015年上一波歷史高點還多了119家;另外我們從不動產經紀業的僱用人數來看,人數也是高達5萬1939人,這個數字同樣創下歷史新高。」
永慶房屋業務協理 郭俊輝:「像這棟剛好是我們這個月剛好有成交,今年有成交四樓,因為它面敦化南路的林蔭,所以它的價格跟保值性也滿好的。」俊輝是資歷11年的房仲,也是敦南分店的業績王,他以自身經營的大安區周遭房市分析,從今年三四月至今成交量和價格齊揚,同樣反應在自身業績上。永慶房屋業務協理 郭俊輝:「自己個人其實今年明顯有成長,我今年成交量也比去年成長大概三成,那成交的業績多了五成左右,那我覺得業績會比較多,主要因為今年有一些高總價的市場熱賣。」
確實近期房仲業為了徵才,薪資福利都很願意開,像永慶房屋推出「先到職再當兵」計畫,新鮮人可以先上班,享有相同的福利制度,當兵期間還可保留職位;而信義房屋則直接鎖定大四學生,祭出實習期間月薪3萬5,期滿後留任再給9萬獎學金方案,職缺今年更增額開出80位。
而這波房市熱度,網路上甚至掀起,「房仲賣得好更勝台積電」的言論。信義房屋招募部執行經理 李宜蓁:「其實這兩個產業很難直接這樣去比較,因為一個是它有一定的專業門檻,以我們的業務工作來講,其實門檻沒這麼高。業務工作都這樣子,你有一定舞台,如果你願意去打拚,其實你是沒有什麼樣的天花板。」
美商ERA不動產資深經理 陳泰源:「一樣的部分只能夠說都是辛苦工作、超時工作,那不一樣的部分是說,台積電的年收入是可預期的,可是房仲有可能你今年的年收入超過台積電,有可能後年就遠遠低於台積電員工的年收入。」
業內人士坦言,即便房市再好也很難月月有大單,而且吃重業務能力未必人人適合,更遑論工時也長,一般人看不到的背後,房仲也有不為人知辛酸。
陳泰源youtube→https://youtu.be/ICq9wGinJzw
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201028tvbs.html
賣房 房貸利息 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
200701中視 零元買房不是夢?專家曝恐涉詐欺、偽造文書罪
影片網址→https://youtu.be/VKb2Fjruy_o
靠房貸加信貸,零元買房不是夢,房產集團收學費想吸引小資族買房投資,但其實暗藏風險。
記者/謝佑昀、林永明 採訪報導……↓
房仲業者/陳泰源 表示:「譬如說用裝修的名義跟銀行再多貸一筆錢下來或者是用信貸的方式,可是等到寬限期一過,你才發現說你根本就無力償還。」
實際破解零元買房是用房貸和信貸再靠出租償還貸款,因為房貸有寬限期讓買家以為很輕鬆,但其實信貸是類二胎利息至少5%以上,若無法出租恐怕面臨斷頭風險。而且專家更說其實這些集團根本一條龍操作。
房仲業者/陳泰源 表示:「當你買了之後你以為每個月都有這麼高的租金可以收,實際上這個房客可能也是詐騙集團找好的,直接賠違約金拍拍屁股走人說不租了,接下來你也租不掉。」
另外一種方式則是靠AB合約手法,以1000萬的新屋為例最多能貸款850萬元,房產集團會建議消費者合意偽造買賣契約拉高成交價以騙取銀行貸款,但這樣恐怕涉及刑法。
律師/廖昰軒 表示:「登載不實也就是偽造文書,另外他提供一個不實的合約來向銀行申貸,這是刑法的詐欺罪,最多會被關到5年。」
實際求證該房產集團,3度致電都是……(轉接語音信箱)。
零元買房話術令人心動但小心合約陷阱,以免買房投資不成不但背債還可能有牢獄之災。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/07/200701.html
賣房 房貸利息 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
200619TVBS 詐房貸關鍵!需代書擬「2份合約」恐獲利觸法
影片網址→https://youtu.be/eXrIj6bfNBw
持續追蹤詐騙貸款案,關鍵在於要有代書協助擬2份合約,一份實際成交金額給買賣雙方,一份浮報的給銀行,銀行只要信用OK文件正常核貸率就高,加上這次有房貸專員協助,一般代書和接手房仲都知道有浮報,若配合能從中獲利。
記者 林旼叡 / 攝影 楊清波 陳冠宇 報導……↓
預算不夠的買家會和賣家溝通簽這種AB約,多貸的錢能裝潢,至於這回詐騙,是房仲利用低利率鼓勵買家申貸購屋,前兩年「本金寬限期」不用繳,只要給利息撐兩年轉售,就有機會無本獲利,因為浮報貸款,同時房屋實價登錄已經被衝高。
記者林旼叡:「女房貸專員跟他的前房仲(前夫)之所以能夠詐騙增貸到3億多元,是因為他們在2015到2017,這2年之間就增貸20多間房子,在雙北市有6個區域都有,每一間至少增貸千萬上下累計來的。」
身穿黑衣黑褲,家屬陪同到地檢署的是周姓女地政士,也是所謂的房屋代書,房貸要有辦法浮報房價來房貸,都得靠代書做2種合約,一份實際房價,房仲跟買家自己簽,一份送入銀行申請房貸。
房仲陳泰源vs.記者:「就是一模一樣一式兩份,但是它可能價格寫不一樣,除了代書,其他人做不出AB約啊。」
有些買賣雙方會直接和代書說,買家預算有限,希望藉此增貸,讓多出來的金額買傢具或裝潢,代書能從中獲利、房仲也是。
房仲陳泰源:「他也可以從中抽一筆類似像介紹費或者是行政手續費,所以這算是串連起來的共犯結構。」
以他們在士林這戶實際成交金額2千多萬,虛報成3千多萬,這當中1千多萬差價就被倆人轉投資其他房屋,一開始房貸利率低負擔低,加上利用「浮報」的價格去實價登錄網衝高案件價位,若脫手成功,幾乎是無本獲利。
房仲陳泰源:「兩年內你買賣房子的話,你要繳的這稅金會比較重,所以說至少要撐過兩年,那他們就是賭說,未來房價趨勢是往上的,所以說你只要(房貸)2年內寬限期,你只要繳利息,你不用繳本金,2年後開始本利攤還的時候,我再慢慢地賣房子。」
北檢依銀行法、偽造文書等罪嫌約談17人,除了兆豐的石姓女行員和他前夫,以及地政士還有銀行接觸者,和不動產接觸人員,北檢最後聲請羈押許姓房仲,恐怕整起案件他涉及最大。
新聞網址→https://news.tvbs.com.tw/life/1341800
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/06/200619tvbs-2.html