想賣房子,先算清楚要繳多少增值稅&房地合一稅!
有一位網友說:
他的親戚65歲,沒有現金,有三間房屋,一間自住,兩間收租,想要賣一間房屋當養老金,怎麼樣賣比較省稅?
合法省土地增值稅,運用「一生一次」自用住宅用地優惠稅率 10%:
如果這位親戚沒有賣過房地,想賣的那一間房屋是出租(或營業)的那一間,就必須遷入戶籍(自己或其配偶、直系親屬),並且停止出租(或營業)一年後,再出售房屋,就可以享受自用住宅用地的稅率核課增值稅。
這優惠稅率一人一生只有”一次”的使用機會,如果使用過,還有「一生一屋」的節稅方法(以後有機會再說)。
但如果他要賣的房地是那間自用的,在沒有出租、營業的時候,不必等一年,出售前確認或遷戶籍到出售的房屋即可!
合法省房地和一稅:就是看你賣的房屋是何時購買?哪一間賺得比較少?
想賣的房屋是在105年1月1日以後取得的,就要以房地合一稅來做計算,如果是自住的房地(設籍滿6年),出售後價差在400萬元以下免稅,超過的課10%的房地合一稅。其他情形,持有2年以內45%稅率,超過2年在5年以內35%稅率,超過5年在10年以內20%稅率,超過10年15%稅率。
如果是在104年12月31日以前取得的房子,今天以後要賣,適用舊制,就不用計算房地合一稅。
另外,也要看你賣的房屋哪一間賺得多?哪一間賺得少?來計算比一比,算出賣哪一間比較划算。
理財,也要理稅!
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(照片非本文中的房屋)
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因為剛好發現很多人不知道,但真的很重要,想說分享給大家
以下正文
以下把舊式申報財交稅方式,簡單說明一下
(舉例買價1000萬,賣價1300萬,必要費用稅費仲介費50萬,故淨賺250萬,出售時房屋
評定現值100萬,出售時土地公告現值400萬)
舊制撇除高總價住宅不算,有兩種申報方式:
1.持有太久,稅捐機關已經很難查到當初買價,就會用部頒標準申報
算法:房屋評定現值100萬x48%(財政部每年公布依地區會有不同)=48萬
這48萬併入到我明年的綜所稅繳稅。
(白話說:繳最少稅,因為不管我賺多少,都只看房屋評定現值去做計算,
很多台北早期買的公寓50萬不到現在賣2000-3000萬)
2.買的時候已經有實價登錄,或在實價登錄前幾年可以找的到買價資料
就會用房地比拆算房屋賺多少錢,因為土地要繳土地增值稅,房屋繳財產
交易所得稅。
算法:總共賺250萬x100(房屋公告現值)/100+400(土地公告現值)=50萬
(白話說:政府就是認定你房子部分賺50萬,而拆算的依據就是用房屋跟
土地公告現值的比。)
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接下來說明很多人不知道可以合法節稅的部分,真的可以省很多。
先節錄財政部先來看台財制稅第831581093函部分條文:
個人出售房屋,如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者(個人已提供
或稽徵機關已查得),其財產交易所得之計算,依所得稅法14條規定核實認定(核實
優先)其未申報或未能提出證明文件者,稽徵機關得依財政部核定標準核定之(所得
稅法施行細則17-2條......
我相信你一定都看得懂,但可能不知道怎麼用
以下說明適用對象與要件:
1.您適用舊制申報財產交易所得稅
(白話說:新制不適用,新制目前合法節稅方式只有把土地漲價總數額拉高,這對
兩年內買賣的投資客才有差距,一般人用不到)
2.當初購買時,土地與建物的交易價金是分開拆算。
(白話說:跟建商買的一定都是建物一個價格土地一個價格)
如果再沿用一開始舉例的案例,我如果一開始是跟建商買房屋買300萬,土地買700萬
總共1000萬,現在我在賣的時候,合約書一樣把價金拆開,也就是成交1300萬(房屋260萬
,土地1040萬),那我要繳多少稅呢?
房屋售價260萬-房屋買價300萬=-40萬 我房屋是賠錢,即使我實際上賺250萬,但我只
需要負擔土地增值稅,財產交易所得稅不用付半毛錢,跟前面兩種舊制算法有很大差異。
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你可能會有的問題:
1.我們賣房子時候,想要拆算價格,是不是要用特別的合約書?
不用,你只要請代書在價金1300萬旁邊註明土地價金1040萬房屋價金260萬,不需要
更動合約書模式,若是法人的買賣也都會用拆算的方式,只是一般人比較少碰到。
2.我知道這個對我有什麼幫助?
如果你是經營重劃區的仲介比較容易遇到可以適用的狀況,因為新房子比較多,所以當
初應該都是跟建商買的機會比較大,只要在買的時候價金有拆算,就有這樣方式的適用。
可以幫您的屋主省很多稅。
當然如果你很愛國,或是您不喜歡您屋主的話,也是可以不說,但大部分的人的問題是
不知道,不知道就等於放棄自己的權利。
希望對大家有幫助。
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