可請教問題嗎?
我房子在95年取得法拍屋,現在要依行情價售出,這樣的所得稅要怎麼計算?
之前的資料都不見了。
您在104年12月31日前取得的房地,現在要出售,可以不必適用房地合一稅的規定,在舊制規定之下,僅就房屋部分計算財產交易所得稅,土地則是按照公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅。
簡單的說,用”舊制”規定所得稅計算的基礎是:出售房屋所得-成本-費用。至於土地因為課徵土地增值稅,就不用核課所得稅。
如果你當時購買房屋(法拍)的資料不見,你可以向法院聲請閱卷,或向地政機關聲請當時過戶資料。
有關房屋出售如果無法舉證成本(未提供原始取得成本),或國稅局亦無法查得原始取得成本的情況之下,可以依照財政部頒布的規定,拆算出房屋出售的所得,在次年五月申報綜合所得稅時,依照該所得一併來申報當年度的綜合所得稅。
#所得稅
#不動產
#房屋
#土地
PS:所得稅法第14條第1項第7類規定,是以交易時之成交價額,減除原始取得成本及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額。
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📌📌訂定2020年度個人出售 #房屋 之財產交易所得計算規定🏠🏠
#財政部 於2021年2月24日訂定發布「2020年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」。財政部表示,我國自2016年起實施房地合一課徵所得稅新制,個人交易之房地如屬新制課稅範圍,應以實際成交價格為基礎計算房地交易所得課稅;個人出售之房屋如非屬新制課稅範圍,應依所得稅法第14條第1項第7類規定適用舊制之 #財產交易所得 申報課稅。
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「財政部昨(24)日公告『109年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定』,去年出售舊制房屋、今年申報所得稅適用。由於房市熱絡,六都多數行政區調高所得標準,又以台中市南屯區、台南市新市區兩行政區分別調高5個百分點,調幅最高。這也是房地合一稅上路以來,調整幅度最高、調整範圍最大的一次。」
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有出售房地的朋友,適用 舊制 該如何計算 財產交易所得 ?原則上都是必須採取核實計算,例外的才可以按財政部公布的課稅標準,以核定的方式來計算來聽聽王彥琳 ... ... <看更多>
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稅法就這麼規定你可以舊制額定申報,國稅局查了也無意義,不能強迫你列舉申報。鼓勵你核實申報多繳稅,你願意嗎? 39年的老公寓房屋公告現值很低,不值錢 ... ... <看更多>
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因為剛好發現很多人不知道,但真的很重要,想說分享給大家
以下正文
以下把舊式申報財交稅方式,簡單說明一下
(舉例買價1000萬,賣價1300萬,必要費用稅費仲介費50萬,故淨賺250萬,出售時房屋
評定現值100萬,出售時土地公告現值400萬)
舊制撇除高總價住宅不算,有兩種申報方式:
1.持有太久,稅捐機關已經很難查到當初買價,就會用部頒標準申報
算法:房屋評定現值100萬x48%(財政部每年公布依地區會有不同)=48萬
這48萬併入到我明年的綜所稅繳稅。
(白話說:繳最少稅,因為不管我賺多少,都只看房屋評定現值去做計算,
很多台北早期買的公寓50萬不到現在賣2000-3000萬)
2.買的時候已經有實價登錄,或在實價登錄前幾年可以找的到買價資料
就會用房地比拆算房屋賺多少錢,因為土地要繳土地增值稅,房屋繳財產
交易所得稅。
算法:總共賺250萬x100(房屋公告現值)/100+400(土地公告現值)=50萬
(白話說:政府就是認定你房子部分賺50萬,而拆算的依據就是用房屋跟
土地公告現值的比。)
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接下來說明很多人不知道可以合法節稅的部分,真的可以省很多。
先節錄財政部先來看台財制稅第831581093函部分條文:
個人出售房屋,如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者(個人已提供
或稽徵機關已查得),其財產交易所得之計算,依所得稅法14條規定核實認定(核實
優先)其未申報或未能提出證明文件者,稽徵機關得依財政部核定標準核定之(所得
稅法施行細則17-2條......
我相信你一定都看得懂,但可能不知道怎麼用
以下說明適用對象與要件:
1.您適用舊制申報財產交易所得稅
(白話說:新制不適用,新制目前合法節稅方式只有把土地漲價總數額拉高,這對
兩年內買賣的投資客才有差距,一般人用不到)
2.當初購買時,土地與建物的交易價金是分開拆算。
(白話說:跟建商買的一定都是建物一個價格土地一個價格)
如果再沿用一開始舉例的案例,我如果一開始是跟建商買房屋買300萬,土地買700萬
總共1000萬,現在我在賣的時候,合約書一樣把價金拆開,也就是成交1300萬(房屋260萬
,土地1040萬),那我要繳多少稅呢?
房屋售價260萬-房屋買價300萬=-40萬 我房屋是賠錢,即使我實際上賺250萬,但我只
需要負擔土地增值稅,財產交易所得稅不用付半毛錢,跟前面兩種舊制算法有很大差異。
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你可能會有的問題:
1.我們賣房子時候,想要拆算價格,是不是要用特別的合約書?
不用,你只要請代書在價金1300萬旁邊註明土地價金1040萬房屋價金260萬,不需要
更動合約書模式,若是法人的買賣也都會用拆算的方式,只是一般人比較少碰到。
2.我知道這個對我有什麼幫助?
如果你是經營重劃區的仲介比較容易遇到可以適用的狀況,因為新房子比較多,所以當
初應該都是跟建商買的機會比較大,只要在買的時候價金有拆算,就有這樣方式的適用。
可以幫您的屋主省很多稅。
當然如果你很愛國,或是您不喜歡您屋主的話,也是可以不說,但大部分的人的問題是
不知道,不知道就等於放棄自己的權利。
希望對大家有幫助。
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