210622工商 如何讓銀行看得起你?買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學,買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要!尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房,讓我來分享與銀行交手的過程中,究竟有哪些眉角是要特別注意呢?
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線不能退讓。以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶需求」找房,預算其次,畢竟出錢的不是我,何況買家通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家,反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經高估自己的賺錢能力,買了高額儲蓄險,帶來長達6年的自虐式生活,但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後繼續找房,畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道,唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業10年的心得,影響這4個項目的因素,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
如何讓銀行看得起你?
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99%」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成,而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒,又渴望賺取客戶的利息,兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高,導致銀行不願意放款太多時,如果購買人的財力證明夠雄厚,通常貸款仍不是問題。然而,每個人的工作性質不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我待的公司規模並不大,又是零底薪的業務型態,像我們這種人在買房時,銀行給的條件通常不太好,所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元,長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢;還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單,且不解約亦不申請保單質借;以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠,也沒使用過最低應繳金額,維持零負債及良好的信用評比。
我發現,現代銀行普遍已與時俱進,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權,讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點,對於收入不穩定的職業,如果希望爭取好的貸款優惠,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養!
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案,而還款年期的長短,攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說(通則非一定):銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65−25=40,也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說(通則非一定):銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)的耐用年限為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越長。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但由於我具備「首購」身分,所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力,但不代表真的要繳滿30年,只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始,我找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,縱然我是VIP客戶,最高也只能貸6成,後來換國泰世華,沒想到它們最高能貸85成,這樣一來一回就差了25%,也就是將近250萬元的自備款!
不過每家銀行的政策都不同,且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠,並不代表明年也是喔!
房貸利率
每家銀行略不同,甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1:貸款7成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初,兆豐為了引誘我找它們申貸,只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是套房,加上我本身是零底薪的業務等因素,因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了,後來問朋友才知道,這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸讀者,不管如何,買房一定至少要找2家銀行,貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還,也就是2+20=總共22年。正解是,頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還;換句話說,原本可用20年攤還的本金,卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢,先樂後苦的概念。
我要強調,這並無所謂對或錯,只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例:他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,只要寬限期一到,就轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣無限循環,他可以永遠不繳本金,每月只付1萬元的利息,就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢,還可以去享樂或投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算,差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案?
兆豐的方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款85成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案,最後我選擇了國泰世華,而我的想法是這樣的。
如果選兆豐,代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可花用,同事也附和說:「3年很長,3年內會發生什麼事不知道,只繳利息,及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉,獲利了結,豈不爽快!」聽起來似乎很有道理。
只是,寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」;二來這是我人生的第1間房子,算是「起家厝」,我本來就打算長期持有;三是我把買房當存錢,所以沒有不繳本金的打算;四是小套房可以貸款85成,且不需購買房貸型壽險,某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他,反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上,而閒錢越多則越想作怪,這是人性。既然這樣,不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
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所得稅算法2021 在 柯建銘 Facebook 的最讚貼文
這是本日立法院財政委員會,舉行會計法99條之1修法公聽會之報導,標題 鍾佳濱 委員這句話,堪為本日公聽會最完美的註解,請看下文內許多名家如何從各種角度切入,一一反駁國民黨的政治語言。
會計法99條之1》鍾佳濱:是當年特別費除罪化獨漏總統國務機要費 不是現在獨厚阿扁
鄭國強2021-04-22 15:44
立法院財政委員會22日舉辦攸關國務機要費除罪化的「會計法第99條之1條文修正草案」公聽會,國民黨以賴士葆為首的立委,以及馬政府時代官員口徑一致,認定國務機要費不等同於特別費,而且是針對陳水扁修法;律師黃帝穎則以大法官解釋支持「體系正義」應除罪化來回應;時代力量代表陳椒華反對修法;民眾黨立委蔡璧如則強調「和解共生,療傷止痛」。
22日公聽會結束後,再於4月28日排審,並邀請法務部、審計部、總統府列席備詢。
藍綠雙方立場鮮明,第一個「戰場」在「特別費等於國務機要費」。尤其針對民進黨立院總召柯建銘曾提出,「如果特別費可以除罪化,那國務機要費也可以」,國民黨立委賴士葆、馬政府時代官員董保誠、監委馬秀如等立場鮮明,分別從經費的多寡、是否要用發票報帳來強調其內涵不同。
藍營立委、前官員指特別費和國務機要費不同
「對相同情況,就要相同對待」,律師黃帝穎則引用大法官第667號解釋等,強調體系正義源自於平等原則,民國52年把總統的特別費和機密費合併,所有行政首長只有總統沒有特別費,後來用修會計法99-1 讓特別費除罪化,那麼對於同樣性質的總統的國務機要費就應一致性處理,應給予除罪化。
遠見律師事務所律師李勝琛則指出,首長特別費就是仿總統國務機要費,先從五院院長開始,後來才推到地方行政首長,結果今天發生問題了,大家才來反過來問國務機要費是不是等同特別費,實際上主計處做了一份非常詳盡的報告,在民國95年11月29日提出來,裡面就有說「長久以來,國務機要費視同特別費處理。」
比較特別的是,政大經濟系教授林祖嘉從所得稅法的角度,去比較特別費和國務機要費,認為兩者有差異;而台北大學財政系教授黃世鑫,則另從預算法、會計法、國庫法三方面去比較,認為法律定義明確,並賦予執法者相當的彈性空間,雙雙傾向不必修法。
回歸「體系正義」,國務機要費應該除罪化
藍綠雙方第二個攻防戰場,在是否只為了替陳水扁總統解套而修法。國民黨立委賴士葆開砲說,「會計法99條之1通過了,只有一個人陳水扁受到影響,民國95年以前機要費,只有陳水扁了。」
賴士葆說,修法最終只針對一個人,不具備普遍性,「要嘛叫司法院審快一點,無罪就沒事,有罪,蔡總統就特赦嘛。」他表示討論這個案子陷立法院於不義,還對財委會召委 郭國文 喊話說,「這個案子一過,你郭國文會變成歷史罪人,你要背這個十字架。」
郭國文立刻站起來回說,「國民黨不該一直將會計法修正案個人化,應就制度面討論,而他排審該案絕對可以禁得起大家的考驗。」
民進黨立委 鍾佳濱 也說,「當年把特別費除罪化時是獨漏總統,不是現在獨厚陳水扁總統。」他不以為然的說,修法是針對總統這個職務,不是針對特定人,難道總統交接條例也是為特定人修法?
蔡壁如:馬永成、林德訓被限制出境十幾年,每天還要去警察局報到
民眾黨立委蔡壁如表示,「國務機要費修法自然談到阿扁總統,阿扁被關是因為其他案件,目前5個案件都停止審理,國務機要費發回更審中,這條修法影響到的是當年承辦人員馬永成和林德訓而不是陳水扁,黃芳彥也過世了。」
她指出,馬永成、林德訓被限制出境十幾年,前幾年每天還要去警察局報到,這點大家可以思考一下,她說各方吵完了、講完了,好好靜下來再理性討論,聽聽對方的想法,經由互相理解的過程來達到和解共生、療傷止痛,面對問題,解決問題。
雖然過程中藍營代表賴士葆、馬秀如、朱雲鵬等不斷強調「修法等於替阿扁貪汙解套」,但出席的主任檢察官連思藩卻不這麼想。
連思藩簡潔回答,對於公聽會主題「機要費導致因公支出大於收入是否構成貪污」,他表示這部分就回歸貪污罪的法律規定,至於是否利用職務上的經費詐取財物,他則說「要看公務員本身有沒有利用機會,然後使詐術使人交付予財務」,最後「是不是構成犯罪」,他表示還是要回歸個案去判斷。
今天的公聽會依然是贊成、反對立場鮮明,財委會將在4月28日再排審,並邀請法務部、審計部、總統府列席備詢。
https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/27002
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政府提供的社會政策年金
頂多夠退休後吃飯而已
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01:14 退休後其實你根本回不去極簡生活
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退休金『暗改』機制的加入
未來退休金就有可能一改再改
而勞保年金改革的草案
其實也是暗藏這細節中的魔鬼
今天我除了會用簡單的方式
跟你分享『確定提撥制』以外
也會針對勞保年金改革草案裡
我所看到的『暗改』細節
00:00 暗改機制的問題浮現了?
01:13 確定給付制的公教退撫可能消失?
02:38 確定提撥制造成退休金大幅降低?
03:54 勞保年金改革也將會有暗改機制?
05:29 若不年改的話,需要哪些資源?
07:49 Q&A時間
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所得稅算法2021 在 艾倫的理財研究室 Youtube 的精選貼文
今天我們來聊聊,你可能不知道的『資產配置黑洞』
過去幾年我和團隊夥伴接了好幾百場的財務諮詢和規劃案
我們發現在台灣大多數人喜好的理財方式都藏著這個黑洞
最嚴重的情況,可能還會導致有錢也無法自由使用的狀況
而大多數的這些情況幾乎都是發生在屆退或已退休者身上
你可以思考看看,我們辛苦了大半輩子才累積出來的資產
在中壯年期間,可能是為了溫飽、買房、養兒育女
到了快退休的時候,財務規劃的重心除了放在退休以外
更希望的就是這些資產還能夠好好的照顧我們所愛的人
人到了真正退休後,就不像退休前一樣能用時間來換收入
這時就算有大把的時間,也不會有人認為你的時間很珍貴
手上唯一有的王牌,就是在退休前長年累積下來的資產
有很多人在退休前買了些房子、買了些股票、存了不少錢
就是為了在退休後能讓自己的資產使用得更有掌控性
但事實上想要全盤掌控,你還得經歷最硬的一道關卡...
00:00 賺再多錢都不一定能自由分配?
02:21 退休和屆退者真正關心的事?
03:32 價值的摩擦導致你的資產完全失控!
05:50 名下有不動產,可能會讓失控加劇!
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