香港住宅地產的看空者,忽略了什麼關鍵數據?- 夏春 + 鄭梅玫
香港高地價與基本法下需保持自由港地位和低稅制密切相關,除非香港找到新的經濟發展模式與政府收入來源,矛盾仍然難以化解。
作為進化的產物,人類天性悲觀,更樂於傳播「壞消息」。4月8日,一篇題為「寸土寸金的香港,住宅空置率激升17%」的文章(作者為博士與資深投資專家)在微信群廣泛傳播,給人留下作者強烈看空香港房價的印象。
香港住宅市場迎來交易熱潮
但4月9日公布的代表香港二手房價整體表現的中原城市領先指數,不僅超越了2020年初新冠疫情開始時的房價水平,而且也是2020年8月以來的最高點位,儘管這離2019年7月的歷史高點尚有5.5%的差距。
香港住宅地產的熱潮更集中體現在交易量上。2020年下半年,一手及二手市場的總成交量較2019年下半年增長了29%。今年一季度的成交量繼續回升,尤其是2、3月的成交量更是打破了自2010年底,香港政府推出「三辣招」以來的同月新高,其中3月二手房的成交金額已經突破政府出手前的2010年8月的高位,這樣的數據無疑令看空者非常意外。
所謂「三辣招」,是自2010年底到2013年初,香港政府為了控制樓市過熱而陸續徵收的三種特别印花稅。這導致市場交易活動大幅下降,從2009、2010年的每年十萬宗以上的成交量,一路下降到2013年起至今每年成交量只有大約五六萬。
市場普遍認為,如果住宅市場面臨明顯回調壓力,政府會陸續取消「三辣招」。2020年,香港商業地產受到疫情嚴重衝擊,政府就取消了針對商業地產的部分印花稅。
香港房價回暖與全球房價普漲的原因一致,也與近期各大銀行放寬貸款限制的措施有關。最令看空者意外的是,去年8月至今的房價上漲,與移民英國及其他國家和地區人數明顯增加同步發生。有分析認為這與移民整體較為年輕,擁有住宅的比例不高有關。而有賣必有買,港區國安法與選舉制度改革都有利於香港社會穩定前行,樓市向上正是留港發展的人,對社會局勢和經濟前景樂觀的合理反應。
經濟專家為何長期誤判房地產走勢?
去年疫情衝擊,經濟封鎖,和超級寬鬆政策組合拳下,全球主要國家房價大漲已經不是什麼新聞,「事後諸葛亮」式的總結分析比較容易,但事前預測到這一結果的專家卻是鳳毛麟角。
房地產市場最戲劇之處在於,多年來,非地產行業的經濟專家和主流媒體通常是看空派。香港投資銀行這些年發表的房地產趨勢報告,通常充滿悲觀的預測;連續看錯十幾年的「末日博士」不但沒有失去聽眾,粉絲反而更多。相反,地產界長期預判準確的專家,往往被污名化。
即使積極買房,收穫甚豐的家庭,同樣最關注「房價泡沫什麼時候破滅」之類的話題。例如,人們在谷歌上搜索「房地產市場什麼時候會崩盤?」的次數,在過去的一個月里上漲了2450%。除了人性悲觀,歷史上的房價泡沫和崩盤的確給人留下深刻的印象,因為「先入為主」和「訊息的詛咒」,非地產行業的經濟專家,更容易發出錯誤的預判。
專家看不準更深層的原因是,在貧富差距擴大的環境下,許多宏觀數據與房價走勢逐漸脫節。在2019年的社會暴亂和新冠疫情的連續衝擊下,香港整體的經濟、零售和就業率等都還沒有完全恢復,但住宅房價的走勢卻非常穩健。儘管香港失業率已經上升到7.2%(2003年SARS之後的最高值),但集中在低收入人群,高收入人群反而成為疫情的受益者,因此住宅地產幾乎不受失業率影響。
此外,專家通常依賴公開的宏觀數據例如收入平均值或者中位數,習慣從估值和需求角度預判房價走勢,但往往不掌握對房價影響更大的財富和供應數據。相反,地產界對財富分布理解更深刻,並以此調整供應變化,更能準確匹配市場需求。
當然,不看數據,拍腦袋做預判的專家比比皆是,但這不在本文討論範圍之內。
香港住宅空置嚴重嗎?
以開篇提到的文章為例,儘管「住宅空置率激升17%」符合政府公布的數據(實際上政府只強調了空置數量增加了7480套,並未突出17%這一比例),該文作者卻刻意淡化了香港住宅空置率仍然維持在與2018年同為4.3%的低水平。
空置量是差餉物業估價署在年底普查實際使用情況統計出來的,去年空置率的上升,原因之一是留港工作和學習的外地僱員和學生的大幅減少,這也直接反映在去年的租金價格回落上。
但更主要的原因是, 2020年私人住宅的落成量由2019年的一萬三千多,大幅增加至去年的兩萬多套,增幅高達53%。不僅如此,去年落成單位中有約一半未取得政府同意,而無法進行銷售,但同樣被計入了空置率,這佔到了全部空置單位的20%。看空者完全忽略了這些底層關鍵數據。
上表顯示,類似的現象在2017-2018年同樣出現過。可見,香港的住宅市場遠遠沒有「空置率激升17%」顯示的那樣不健康。
當住宅空置率上升,很多人憑直覺認為豪宅遇到的衝擊更大。但出人意料的是,去年大型單位(實用面積在1076平方英尺/100平方米或以上)的空置率已經跌至二十年最低,中小型住宅的空置率反而明顯上升。這同樣和落成量有很大關係。去年大型單位的落成創六年最低,僅1140套,連跌兩年。而這與地產商針對房價上漲,改變供應結構,傾向多建中小型單位有關,而這些關鍵數據往往是看空者忽視的。
實際上,香港回歸以來,每年超過100平米的新住宅供應量最多2579套,最少僅738套,年平均僅1613套。對於香港這個人口超過750萬,非常富裕的城市來說,大型單位的供應量實在是太少(即使算上中小型單位,也總是供不應求的),價格節節攀升有著深刻的原因。與經濟專家習慣從平均購買力角度思考需求,習慣看空不同的是,地產商更懂得財富的分布不均,並調整供應結構以維持價格溫和上漲。
香港差餉物業估價署更預測,今明兩年大型單位的落成量將進一步下降至每年一千套以下,香港「豪宅」市場恐怕供需關係更為緊俏。
私人住宅空置率
香港住宅嚴重依賴外地買家嗎?
上面提到的供需失衡,還僅僅是計算來源於本地的需求,假如算上來自外地的需求,失衡可能更加嚴重。許多看空者認為在社會暴亂和新冠疫情的連續衝擊下,來自外地的買家大幅減少,會對香港住宅市場造成重大衝擊。但關鍵數據顯示這樣的想法同樣不切實際。
最新公布的數據顯示,2020年來自外地個人買家的交易僅有116宗,這的確比2018年的611宗大幅減少了81%。但出人意料的是,本地買家的數量卻從2018年的60909宗上升到了2020年的64446宗。可見,本地買家才是推動住宅市場重新活躍、量價齊升的主要動力。更讓人意外的是,即使沒有社會暴亂和疫情影響下的2018年,外地買家也僅占本地買家的1%。
當然,劃分本地人與外地人的標準為是否持有香港居民身分证,因此,被歸為本地人的買家的確有較高比例(約20-30%)來自於國內,但他們中的許多人或親屬的確在香港工作和居住,並非投機炒作的主力。從2012年起,政府對非香港永久居民買家徵收15%的買家印花稅「辣招」以來,外地買家在個人買家中的佔比,就從2012年的4.3%明顯下降到2013年的約2%,再逐年下降到2018年的約1%。
數據顯示,無論是細分一手或二手市場,還是細分個人與公司買家,香港住宅市場對外地需求的依賴,都沒有一般人想象的那麼大。隨著疫情逐步受控和下半年逐步恢復通關有望,內地買家的迴流對於香港房地產市場,更像是錦上添花而非雪中送炭。
影響香港房價未來走勢的獨特因素
作為開放自由的經濟體,影響香港房價走勢的通常是全球與本地因素的結合,除了常見的宏觀微觀指標,值得特别關注的有兩點。
第一,根據稅務局數據,香港僅有165萬人擁有一個物業,佔總人口約22%,另有45萬人擁有超過一個物業,合計也不過佔總人口的不到三成。而以家庭為單位,香港的住房自有率雖已從2017年的低位49.2%升至今年初的51.6%,但仍然低於2004年的高位54.3%,也遠低於全球其他發達地區的水平。隨著未來經濟逐步改善、失業率有機會回落,如果家庭住房自有率繼續維持近幾年溫和的升勢,將有利於香港住宅地產保持穩定上升的趨勢。
第二,選舉制度改革後,中央明確要求香港政府著手處理好香港的房屋問題。最新的政府施政綱要提出將在未來10年滿足約30萬個公營房屋單位的目標,但這也只是較上一個十年期增加3到4萬個單位供應,顯然是杯水車薪,遠水難解近渴,短期私人住宅市場的供需關係仍然緊張。
即使政府通過填海,或者回收私人土地,來增加土地供應並解決高地價的問題,仍然需要兼顧政府財政收入來源和保持居民家庭財富的穩定。追根溯源,香港的高地價與基本法下需要保持的自由港地位和低稅制密切相關。除非香港找到新的經濟發展模式與政府收入來源,否則矛盾仍然難以化解。歸根結底,國內高地價的形成,同樣是獨有經濟發展模式下的自然產物。
原文:金融時報
#社會 #經濟 #民生 #投資
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英國不少學校仍不知道什麼叫 BN(O) 。
《你以為你很英國》「反彈的頓悟」
當大家都爭相到英國樓市搶盤之際,全英房屋抵押貸款協會(Nationwide Building Society)日前公布,英國樓市在7月,因疫情封城措施解封後迅速反彈,樓價上升1.7%,但同時警告可能是虛火。
據《BBC》財經版報道,Nationwide 主要提出以下要點:
1)樓價反彈反映英國樓市自7月解封後出乎意料地迅速恢復。
2)市況主要由被壓抑的需求和印花稅假期推動。
3)大家小心風險,目前市場可能是虛火或假陽春。(a false dawn)
Nationwide 的首席經濟師Robert Gardner解䆁,被釋放的需求主要源自封城前打算搬屋的人士,以及疫情期間因封城措施的生活經驗改變,而從新評估住屋要求的人士。反而社交距離未有像如期般令樓市需求冷卻,相信因印花稅假期的影響,現況會持續一段時間。不過,他同時警告,在未來幾季,疫情再打擊就業市場的影響將會浮現,尤其當政府的救助措施結束之後。
回帶時間:大家不妨重溫本人上星期日的文章「摘鋅奇緣」的「英國吹哨人田野報告」內容:
//言歸正傳,近日英國有心真·香港人,以及英國「腦細」,都不約而同地提供「英國吹哨人田野報告」。英國在Lockdown解封後,因為釋放壓抑太久的購買力(唔係經濟問題,真係想買都無得買),只要定價合理的樓盤就馬上被搶去。這個現象跟BNO無直接關係,只是剛巧跟解封共時。//
//有心人告誡,現在英國解封後樓市火熱,加上印花稅假期助燃,以及業內人士看準BNO商機,不停向港人潑火。在這三把火下,要小心遇上英國「誘心人」逐「金」而下伏。//
希望大家明白,本專頁所披露的「英國吹哨人田野報告」,是經本人細心判斷吹哨人的質素和可信性,再與大家分享的。目的是希望以真·英國情況,帶給大家一些啟示,讓大家知所進退。至於,之前有關英國學校反問查詢者「What is BNO?」的報告,就是希望大家知道英國民間,部份人士未必太清楚BNO是什麼一回事。這就像當初因沒沙士經驗,而「有眼」不識新冠一樣。大家切勿因本人的寫作手法,而誤以為「田野報告」是文學創作!
新聞傳送門: https://www.bbc.co.uk/news/business-53606869
伸延閱讀:《你以為你很英國》「摘鋅奇緣」
https://www.facebook.com/101138131381222/posts/180410463453988/
#真田野報告
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#明就明
#黎明就黎明
#虛假的黎明
圖片故事:False Dawn? 虛假的黎明?
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即日專欄:新樓供應足 撤辣好時機
有老友突然問點解政府唔開徵口罩辣招稅,事關口罩在新冠疫情開始之後嚴重供應不足,售價上漲了幾倍,與房屋供應出現同一問題,就是供應不足,樓價上升,既然政府夠膽對樓市出招,點解唔對口罩出招,規限每名香港市民每月只能買30個口罩,否則就要付辣招稅,如何執行就唔知道,不過政府要做就一定可以做到。
老實說,就算政府對口罩推出辣招稅,亦只能夠在疫情開始時,口罩供應不足,防止市民囤積居奇而可以勉強執行,到了現在,口罩的供應量已經穩定,售價亦回落不少,推出辣招屬賊過興兵,辣招稅是用來買時間,讓市場自動調整,在供應充足之下售價自然會回落,就算有辣招稅都應該撤銷。
辣招抑壓需求 治標不治本
政府推出遏抑樓市辣招印花稅也是一樣,是為政府買時間增加土地供應,但辣招的確好使好用,主要是令到買樓的人減少,就算政府沒有增加土地供應,應付買樓的人仍然綽綽有餘,新樓供應量不斷累積,現在新樓的存貨量很多,甚至可以用海量來形容,而合資格買樓又不用繳付辣招稅的市民不多,購買力亦相對地下降,地產商在存貨充足之下自然不會增加土地儲備,包括投地以及補地價,如果不是細心分析,一定會以為辣招解決了房屋問題,最低限度政府官員認為問題已經解決,所以從不考慮撤招。其實,問題從來沒有解決,因為等着買樓的人仍然有很多,但是他們受制於辣招而未能置業,而不是辣招解決了房屋問題。
由於辣招令需求下降,地產商不熱中於增加土地供應,不多建房屋單位,到最後,在現有的庫存量消化得七七八八之後,樓價就會出現第二波上升,到那時候再不是什麼遠水不能救近火,而是根本冇水供應,政府就算加辣,反會刺激樓價上升,所以,我們一定要相信市場的供求定律,任何遏抑需求或者增加供應的措施都只能治標,只是暫時性的,政府不願意撤辣,總有一天樓價會暴升,所以,撤招反而令到樓價不會突然暴升,究竟幾時是最適合撤招,很多人話當樓價大幅下跌,政府就應該撤招,我認為撤招主動權雖然在政府手裏,但最緊要是看供應量,現在新樓供應充足,應該是撤辣的好時機。
原文: https://bit.ly/2WJMcyd
網上圖片
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