有時候土地持分較高不一定是優勢
#買房 #權狀
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土地持分 比例 在 蘇家宏律師 Facebook 的精選貼文
【共有人怠為通知他共有人行使 #優先承買權 ,應如何救濟?】
📌 小華與哥哥及姊姊分別居住在高雄與台北,三人在台北市共有一塊 #土地 ,持分各是三分之一,某天哥哥及姊姊在未通知小華的情況下,擅自將土地出售給第三人,後續辦妥 #所有權移轉登記 。
雖然哥哥跟姊姊事後有把 #買賣價金 按持分比例分給小華,但小華認為出售給買家的金額過低,且哥哥跟姊姊未通知小華行使優先承買權,小華是否有救濟的管道?
📄 請點此觀看完整文章
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#土地法第34條之1
#移轉登記 #持份
#土地登記 #共有人
#書面通知 #債權效力
#損害賠償 #侵權行為
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土地持分 比例 在 Sway房市觀測站 Facebook 的最讚貼文
【買車位注意/上】內政部拿車道試刀 減少無買車位者分配到不合理公設
房市升溫、房價居高不下,民眾買房當然要計較有無虛坪,有不少民眾質疑房子坪數被灌水,讓建案「公設比」過高問題再受關注。內政部開始研究如何降低虛坪,將先從「車道面積」試刀,要減少「沒買停車位者」分配到不合理的地下室公設,預計下半年推動。
先前瓏山林建設在大台北地區的不少建案,就因在預售屋買賣契約中,並未揭露「車道」屬公共設施的資訊,直到交屋時才把車道面積分給住戶,並要求補交價款,讓沒購買停車位的住戶也要多付錢買公設,後經住戶檢舉,被公平交易委員會裁罰上千萬元。
車道由買車位人還是全體共同分擔? 買賣契約寫清楚
業界人士說,一般建案的停車場車道,有些由買車位的人共同分擔,也有些由所有住戶共同分擔,重點是看買賣契約有無寫清楚,不能隱匿重要交易資訊。
內政部營建署長吳欣修說,建案公設比過高問題再受關注,民眾最常反映的就是「我又沒買車位,怎還分攤到這麼多車道面積公設」。他認為,地下室兼具防空避難與停車空間,現行多數建商的作法是,扣除掉所有停車位之後,剩下的車道公設面積,就由全體住戶分擔,但依照「使用者付費」原則,有買車位的人,當然要多負擔一些車道面積公設。
建案「公設比」過高問題不斷受關注,有的建案在廣告看板上都會載明公設比,尤以「低公設」的推案更會詳列數字。
不過,內政部地政司則說,雖有人沒車位,但也會用到地下一樓的垃圾間、機電設備室等,怎樣的登記規定比較合理,將繼續研究,但有車位者,確實應多分攤一點公設。吳欣修也說,現已著手檢討「建築技術規則」,會在上半年與業界充分討論,預計下半年推動此制度。
此外,另一個常被詬病的浮濫公設就是「管委會空間」,也是建商最容易作怪之處,常被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室等。吳欣修說,管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急升降機的機道、特別安全梯與緊急升降機的排煙室,這五項雖不計入容積,但其面積的總和,也不得超過該基地容積的15%。吳說,現研議兩種「適度限縮」作法,一種是整體降低這15%,另一種是限制管委會空間的比率,像是最多只能有5%。
住展雜誌研發長何世昌指出,車道面積最常被建商灌水,只要地下室車位的面積設定愈少時,地下室其他部分,分攤為全體公設的面積就會愈大。
房市作家SWAY則提醒,地下室車位是最容易動手腳之處,一些看不到的角落、閒置空間,都常遭建商擅自挪用,如當成湯屋或健身房,最終還被檢舉而拆除。他建議官方應表列清楚,哪些設備屬於全體可分攤的公設。
【買車位注意/下】買房被讓價別開心太早 小心是漲在車位
聯合報 / 記者何醒邦
大台北地區不只房價貴,車位價格也令人咋舌,自有實價登錄以來,最貴的停車位落在北市信義區豪宅皇翔御琚,一個要價870萬元,近期車位價格也有持續拉高趨勢。專家表示,其實車位一直是用來「喬房價」的好工具,有的銷售人員會故意不漲房價,卻在車位動手腳,消費者一定要留意。
此外,內政部地政司說,為了解決停車位過小的問題,曾在6年前建議建築業界,停車位空間至少要8點多坪才屬正常合理,所以若小於8坪,有可能是被灌入到公設中;而為配合民法規定,今年起預售屋買賣契約中的共有部分停車位,已經無土地持分。
車位價格不太會因屋齡而減損 近年有拉高趨勢
房市作家SWAY說,一般停車位的價格都是固定的,不太會因建物屋齡而減損,但最近車位價格漲價很多,有持續拉高的趨勢。住展雜誌研發長何世昌表示,很多人會殺房價,但停車位鮮少有人殺,常常是「不二價」,現在卻有不少預售建案邊賣邊調高停車位價格,新北市郊區甚至已開出200萬元一格的行情;桃園青埔重劃區竟出現一格要價220萬元,直追雙北市。
何世昌說,車位是調節房價的好工具,尤其是在眾多建案競爭激烈的重劃區,有的銷售人員會故意不漲房價甚至讓價,卻默默在車位上動手腳,消費者要留意;而先前房市大多頭時,很多豪宅的單坪價格不敢超越每坪300萬元的「彭總裁防線」(指央行前總裁彭淮南對房價的最高容許限度為300萬元/坪),就刻意將車位價錢拉高,使每坪房價落在290多萬元、不超過300萬元。
停車位小於8坪 恐是車道被算在公設中
房產專家SWAY表示,最常被建商灌水的公設就是「車道面積」,一般平面停車位約8到15坪,機械則為5到8坪,若登記的車位坪數過小、在8坪以下,很可能是車道被灌入到公設中,等於被扒了兩層皮。
目前停車位大致有三種類型,分別是法定車位、增設車位與獎勵車位;法定車位原本就多計入共有部分內,沒有獨立權狀,必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀,可以登記為專有部份,可以單獨買賣。
修法將車位列入「共有部分」 無土地持分
內政部地政司表示,依現行民法規定,土地持分以「專有部分」,像是客廳、廚房、臥室等主建物,及附屬建物如陽台等面積去計算比例;但修正後、已在今年上路的預售屋買賣契約中,停車位是屬於「約定專用」,並非「專有部分」,所以此次修法將車位列入「共有部分」,未來不管買多少車位,都不會分配到土地持分。
內政部也表示,本次契約修正僅是配合民法規定辦理,不會影響已完成產權登記的原有建物。但業界人士指出,因修法到上路較為倉促,許多賣到一半的預售建案,就出現去年的買方適用舊制、配有土地持分,而今年的買方適用新制、沒有土地持分,這種「一樓兩制」的怪象。
土地持分 比例 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
130503TVBS美河市翻版 市府出地都更虧18億
影片網址→http://youtu.be/1Ftp8LX_uj4
感謝記者 陳乃瑜 的採訪,說到都更市府虧錢,其實是要看從何角度看,從市議員王鴻薇的角度,原本釋出那麼多土地,後來換回這麼少的土地,當然虧大嚕!
可是從價值來看,假使一棟4層樓公寓,共4戶,每戶土地持分都10坪,最後換回的土地、建物坪數也會不同唷!因為一樓可能有店面效應,價值當然高過二樓以上的住戶,因此一樓分得比較多,也是理所當然的事情。
總之,看用什麼角度看嚕!
以下為新聞報導......↓
記者:陳乃瑜 攝影:林亞男 台北報導
去年底台北市政府和建商聯合開發的「美河市」建案,才被監察院糾正,權益分配不符比例,讓市府損失超過100億,這可能不是個案,有議員發現市府出了76%的土地,參與都更,結果只分回一半不到,價差超過18億,議員質疑,這麼虧的都更條件,市府怎麼會同意。
TVBS記者陳乃瑜:「市府出地和建商合作的這個建案,就位在捷運站的正旁邊,不過有議員質疑,市府分回的樓地板面積,不符比例,還倒虧18億。」
屋齡才4、5年的物件,近捷運站還有運動中心,房市上相當搶手,房仲開價每坪140萬,不過當初台北市府出了76%的土地,參與都更,最後只分回37.7%,一半都還不到。
北市議員王鴻薇:「公務員的心態就是,反正這不是我家的地,如果你今天去參與都更,是你們家的地,你是地主的話,你會同意這種條件嗎?你會讓建商吃成這個樣子嗎?」
議員質疑,市府放任建商低估市府財產,如果依比例計算,短少的樓地板面積,價值18億,難道是慷市民之慨當冤大頭?
財政局長邱大展:「確實有時候可能是比較吃虧的,鑑價師是由建商去選的。」
市府解釋,都更必須經過審議委員會評估鑑價合理性,再加上分回的比例是以更新後的價值計算,而不是面積比例,市府認為分回的部分店面,價值比較高。
房仲業者陳泰源:「二樓以上你是住家,跟一樓你是店面,理所當然價值應該不同,落差可能是以好幾倍來計算。」
建商廣告:「最美的水岸住宅。」
之前市府和建商聯合開發的建案,被監委糾正,讓北府損失超過百億,官員也被彈劾,當時市府承諾未來會更慎重處理,如今市府參與都更,再度將估價權,全權交給建商,這樣的「慎重」處理,恐怕讓市民難以認同。
新聞網址→http://www.tvbs.com.tw/NEWS/NEWS_LIST.asp?no=miffy011820130503183634
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/62541513
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土地持分 比例 在 Re: [新聞] 政府強推實坪制恐助漲房價- 看板home-sale 的推薦與評價
如果公設佔30%
同一個社區,同一棟樓,同一層
A戶60坪,公設=18坪
B戶80坪,公設=24坪
明明在公設的使用上是一樣的
爲什麼B戶在公設上要買的比A戶大?
這就是莫名其妙多花錢買公設
使用實坪制或許就可以改正這個問題
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.217.6.127 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1683260030.A.AC6.html
我現在住的就是B戶,現在打算換大一點的
的確就沒有考慮大樓了
※ 編輯: archer67 (49.217.6.127 臺灣), 05/05/2023 12:32:44
沒有人說,公共設施不用花錢買
※ 編輯: archer67 (49.217.6.127 臺灣), 05/05/2023 12:35:25
討論一下而已,也不知道為什麼感覺好激動
※ 編輯: archer67 (49.217.6.127 臺灣), 05/05/2023 12:36:11
我是說B戶比A戶花了更多的錢買了一樣的公設
如何當個聰明的消費者是一個問題
跟
制度是一個問題
不用混在一起討論
※ 編輯: archer67 (49.217.6.127 臺灣), 05/05/2023 12:41:12
我現在要換更大坪數的,的確只看透天
但這個問題跟窮與富沒什麼關係吧
... <看更多>