210914三立iNEWS 全國空屋率創新低 房仲:疫情致房市熱
三立原影→https://youtu.be/WpYgje2DO8M
三立新聞→https://www.setn.com/news.aspx?newsid=998006
為了更快掌握「空屋」資訊,內政部從去年開始就改為每半年統計一次。2020年下半年的全國空屋率約9.96%,創下12年以來最低。但國際認定的空屋率標準為3%到5%,縱使台灣下降至平均10%,恐怕還是不夠低,缺的是妥善分配還有利用。
記者 蔡駿琪、黃昕晟/台北報導......↓
十字路口超多大型房屋廣告,過了一個還有更多,建案火速興建還沒賣完,但讓人意外的是「全台空屋率」創下12年以來最低。
內政部統計2020下半年空屋率為9.96%,12年首見跌破雙位數,全年平均值也是新低。再觀察六都空屋數,新北13萬多宅最多,再來才是高雄、台中。至於空屋率則以金門最高,宜蘭縣和台東縣也超過15%。
房仲企研室副理郎美囡:「因為國人無法出國,那有些可能原本預計要出國就業或者是就學的人口,他還是停留在台灣,那麼在台灣的話就有居住上面的需求,所以我們評估交易量上升以及居住需求的提升都是降低空屋率的主要因素。」
專家評估降低空屋率2大主因,是疫情讓房市「需求大於供給」還有居住需求增加,另外「家庭結構關係」也有影響。
東龍不動產資深經理陳泰源:「1到2人就組成一個家庭、一個戶數,這樣的趨勢是越來越明顯的。那第2個原因是政府這幾年大力積極推動包租代管,這個也讓很多手上有很多閒置空屋的屋主願意釋出(空屋)到市場上。」
近年「都更、危老」議題發酵,也讓國內閒置老屋整合重建,緩和空屋情形。還有缺工缺料問題嚴重,延後完工時間,讓少部分新建餘屋量縮水。縱使創下12年最低紀錄,但比起國際的3%到5%,還是有妥善利用和改善空間。
陳泰源YT→https://youtu.be/SCwTGrwAJYo
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/09/210914inews.html
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,210914三立iNEWS 全國空屋率創新低 房仲:疫情致房市熱 三立原影→https://youtu.be/WpYgje2DO8M 三立新聞→https://www.setn.com/news.aspx?newsid=998006 為了更快掌握「空屋」資訊,內政部從去年開始就改為每半年統計一次。...
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#照顧大安 #建設文山!穎孟第五會期問政報告出爐📖
📍 問政快報電子檔:https://reurl.cc/yE8lDO
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2021上半年歷經了全台三級警戒,對各行各業及所有市民來說,都是特別辛苦的日子,感謝有所有對抗病毒的一線人員,與每一位在日常堅守防疫的大家,才讓疫情慢慢趨緩。
全民防疫期間,穎孟也在議會做大家的後盾!除了持續爭取一線人員福利,更全力監督疫苗接種市政、要求擴大紓困補貼,服務處亦積極協助確診者釋疑、幫助民眾申請紓困。
此外,我也專注於推動轉型正義、性別人權、友善育兒,關心特殊教育、實驗教育,並踏實建設在地,改善社區的行車行人安全。在此向大家報告我的問政成果與服務進度,下半年,穎孟也會和大家一起努力,繼續打造更好的台北!
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#防疫紓困
▎接種市政
▸成功與區公所協調加開預約疫苗熱線。
▸第一批莫德納疫苗發配到各縣市後,我便以書面質詢建請市府開放讓孕婦優先接種莫德納,6月22日中央也成功宣布開放孕婦任選疫苗。
▸要求市府改善長者接種疫苗配套措施,提出完整交通配套、放寬到宅施打資格,並建立單一諮詢窗口,同時呼籲開放大型場館安排就近施打。
▎市場防疫
▸穎孟持續建請提升市場防疫補助,要求市府公告夜市及市場周邊防疫指引,協助自治會落實分流降載,目前已成功爭取市場處三度提高補貼金額,支援防疫人力與物資。
▸我多次建請市府輔導攤商媒合外送平台、建立扶持交易網絡,已成功爭取市府挹注金額補助攤商每月25%至50%的平台服務費。
▎基層協助
▸持續媒合防疫物資,更協助青商會到台北市消防局捐贈330桶防疫酒精,相當於消防局一個月的用量,為基層人員打氣。
▸穎孟不斷為基層發聲,已讓里長、里幹事納入優先接種順序。
▸成功爭取觀傳局為辛苦的警消醫護,加碼1萬名免費住宿名額,讓一線防疫人員能安心入住,不必擔心染疫或傳染給同住家人。
▎確診者與民眾釋疑
▸協助居家隔離多日的確診者取得隔離通知單。
▸協助確認確診者隔離日到期後之解列程序。
▸解決民眾自費疫苗相關疑惑。
▸釐清實聯制落實情形,要求市府確實協助確診者足跡上傳至「台灣社交距離APP」。
▎紓困爭取
▸穎孟積極要求加碼紓困、放寬條件,已成功爭取完善藝文產業、計時人員紓困。
▸協助確保新創基地的減租計畫,能實際落實到進駐團隊身上,減輕大家的負擔。
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#轉型正義
▸中央法規已明訂,公共場域若含威權象徵,應移除、改名或以其他方式處置,但北市卻獨創保留銅像、僅「抹除威權文字」的手法,來虛應故事,我已在當面質詢市長時要求積極改善。
▸台北市的威權象徵移除進度極其緩慢,至今仍未及10%,我要求市府應指派副市長主責轉型正義工作,但柯文哲市長僅含糊同意將由彭副市長督導。
#友善城市
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▎推動親子廁所設置
▸台北流行音樂中心及表演藝術中心,是「5+3無圍牆博物館」政策的重要地標,將陸續落成啟用。然而兩大場館內的尿布台、親子廁所等硬體設備,卻嚴重低於法規要求建置的數量。穎孟歷經與文化局、經營團隊的多次來回溝通,已成功爭取場館承諾改善標誌問題、增設親子衛廁設施。
▸去年開始,我便積極督促公園處改善市有公園缺乏親子廁所的狀況,工務局重新盤點公園公廁整體情形後,已成功將文山區景美運動公園、大安區福州山公園納入優先施作!景美運動公園預計今年八月中即可啟用親子廁所,福州山公園則規劃於2022年施工改善。
▎關注性別人權
▸穎孟發現北市公務人員的性別主流化線上課程中,竟含有許多性別歧視的不當內容,在質詢後已成功要求公訓處下架5堂問題課程。
▸親子館、公托機構等,都是市府委外經營、與親子習習相關的業務,一線人員會頻繁接觸多元家庭與同志家長,卻不見得具備性平知能。我建請社會局在委外契約中,明訂從業人員應受多元性別與人權訓練,已成功爭取於2021年底換約前陸續明文納入。
▸商業處的「友善店家」標章,具備友善空間與反歧視精神,如:寵物友善標章,由動保處訂定手冊,清楚告知店家空間規劃、服務上的應注意事項。但性別友善標章卻缺乏相關指引,容易造成實際情形與標章原有目的產生落差、構成民眾困擾,我已提案建請局處製作相應之輔導手冊。
▎無家者關懷
「城市導引員」是協助無家者建立信心,由社會局、勞動局等合作建立的臨時職缺。許多無家者都有積極重回職場的意願,但政策執行2年來,轉職率卻極低。我已成功建請就服處納入每3個月一次的評估期,建立具體輔導轉職期程,今年已有1名無家者成功穩定就業。
▎監督社宅建設
北市社會住宅興建速度緩慢,柯市長上任7年,實際完成進度卻不到當初宣稱「八年五萬戶」的一半。我向柯市長當面要求,興建戶數應提升至30~50%、往每年至少應完工兩千戶以上調整。
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#教育關懷
▎優化特殊教育
「心理評量」是特殊教育中,執行相關鑑定、幫助孩子獲得適性安置及支持的重要工作。
但台灣的心評工作由特教老師一肩挑起,不僅造成教師負擔超重,也連帶侵害孩子的受教權。穎孟要求教育局全面檢討改善,擬定優化待遇方案,並參考外國經驗,朝特教心評專職化發展,才能讓特教老師專心回歸教學工作、有足夠的時間照顧每個孩子。
▎爭取公托資源
公共托育中籤率低,是所有家長的煩惱。穎孟發現大安區平均每名兒童可享有的公托資源數,竟是全市最低,私立托育機構也僅有38%成功轉型「準公共化」。
我已要求社會局特別關注大安區,提出因地制宜的托育推展策略,並訂定準公共化轉型的年度目標,務必完善友善托育服務。
▎關注教育民主
北市宣稱將於6月全面解除學校的髮禁、衣禁。中央法規已要求,學校僅有在保障安全、健康與公衛的前提下,才能對學生髮式訂定規範,但教育局卻以華岡為「藝術型學校」為由,讓華岡成為解禁的漏網之魚。我已要求教育局積極改善。
▎環南沿線加裝氣密窗
捷運環狀線南環段,是木柵居民期待已久的建設,但預計工期長達9年,沿線又經過7間學校、市圖永建分館及文山區親子館等設施,施工噪音勢必影響學童上課的安寧。
穎孟特地提案,建請市府出資,為沿線受擾的教育機構裝設氣密窗等隔音措施,相關提案將進入委員會研議討論。
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#綠能減碳
▎鼓勵民間減碳
柯市長宣示將於2030年減碳30%,但去年整體用電量仍微幅增加。我建請環保局提出檢討與具體改善方案;也和財政局討論,應如何以稅務補貼或減免,鼓勵綠能、節電、綠建築。
▎統整氣候治理數據
▸北市的氣候治理計畫和預算散布在各局處,因此我要求主計處統整各局處數據,建置清楚的氣候預算架構,規劃整體性能源政策,處長也承諾研議。
▸產發局今年已釋出私部門電能管理狀況,及用電大戶資料,卻未同步以開放資料的格式,放到「台北市資料大平台」中,我建請局處將資料上傳,才能讓民間運用、促進公私協力資料治理。
▎推動產業節電
▸產發局的節電政策,部分受中央「縣市共推住商節電行動」的經費補助,但中央經費已於今年停止,我已建請市府主動補足經費、勿讓計劃停頓。
▸市府節電工作雖訂有2030年目標值與KPI,但卻僅有估算值,我建請產發局應掌握實際用電增減數量,才能有效推動政策。
▎掌握降溫效率與實績
內政部研究已指出,綠屋頂覆蓋率需達80%才有降溫效果。但北市目前田園城市計畫所推展之綠屋頂,多為盆栽種植,覆蓋率不高。我建請局處與研究組織合作,才能掌握田園城市計畫的降溫實績。
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#建設在地
▎推動智慧站牌
穎孟致力推行大安、文山公車站牌100%智慧化,今年已會勘完成天恩宮、政大學苑、草楠橋口、指南山莊等多站設置,景福街、文山運動中心亦已納入規劃改善。
▎增設Youbike 2.0 站點
我經常接獲居民陳情,希望增設Youbike站點,今年會勘後,已成功確定於景美醫院前增設站點,預計新增15個車柱,8月底即將完工。
▎推動學校風雨操場
博嘉實小是主力於藝術美學教育的公立實驗學校。文山多雨,但博嘉一直苦無可以遮雨的大型活動場地,穎孟便在教育委員會建請中央補助興建風雨操場,成功獲得校長、家長、里長及市府齊心協力的支持,風雨操場已在今年5月正式落成。
▎東區、師大商圈振興
由於商業處目前多以單次行銷活動,推動地方振興,不僅難以留住人流及商機,也缺乏空屋率、空店率等指標性數據。我已建請市府依據各商圈的特色與困境,提出具體的長期振興計畫,並建置例行指標以評估成效,商業處也承諾會朝向此方向努力。
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#安心出行
▎人行安全
萬寧街人行道狹窄,輪椅無法通行,經會勘協調後已移除立桿式道路燈,改為附掛式路燈,並安排公車站牌內移。
▎道路安全
▸景美堤便增設標誌,並將人孔蓋降噪改善,保護行車安全。
▸光輝路21巷、光輝路71巷、下崙路交叉口增設號誌桿。
▸渭水新生南路口,交通標誌改善。
▸協調改善新生南路與八德路、市民大道兩路口,及光華商場周邊號誌秒數,減緩尖峰時段車多、滯留路中央,與行人通行不易問題。
▎整理市容
▸育英街57巷的側溝已長期堆積淤泥,不僅無法排水,還有黑色液體從旁邊管路不斷流入,會勘協調後已確定將翻新改善。
▸敦化南路一段161巷69弄7號旁國有地綠美化,將設置步道供民眾休憩,預計2022年4月底完成。
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#大安 #文山 #林穎孟
陳情與免費法律諮詢請洽 https://forms.gle/pG7YjamwHcN1735d7
台灣空屋率2021 在 張金鶚 Facebook 的最讚貼文
今天3/25早上我以學者專家身分參加立法院財政委員會舉辦的「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估」公聽會。
參加完公聽會後,對於業者反對的説法可以理解,官方政治態度也可以理解。但聽到有些學者說法,強調要求理想作為,稅基較稅率重要;或擔心配套措施不完備,會轉嫁租屋族;實施囤房稅未能達到抑制房價效果,完全呼應官方拖延說法,令人感慨!
大家都看到台北市早有囤房稅實施經驗,成效也已經有學術實證研究的成果可供參考。但還是有人說囤房稅定義與實施困難,中央與地方互相推諉,囤房稅實施沒有效果,真的令人無言⋯
房市不合理的稅制改革,今天公聽會的感觸是:「理想只是口號,真正實踐才是王道」!
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根據立法院提供的六個討論提綱,我的發言內容大綱如下:
一、居住正義與產業發展如何平衡?
1、落實居住正義台灣整體產業才能正常發展,不會將資源聚集在單一房地產業, 許多產業使用房屋土地成本下降,空餘屋有效利用,其他非房地產業才能正常發展, 增加就業機會,人民所得提高,房價合理下降,人民得以安居樂業!
2、房地產並非火車頭產業,過去學術界已有詳盡的研究成果可供參考。
二、實施房地合一稅、囤房稅之優點、缺點及面臨問題?
1、房地合一稅及囤房稅過去實施成效評估,請詳見「清華安富金融工程研究中心」 報告。實證研究結果簡要說明如附 ppt 檔案。
2、房地合一稅乃短期交易利得稅,優點是抑制短期交易,但缺點是容易轉嫁、傷 及無辜、轉移增加囤房。
3、囤房稅乃長期多屋非自住持有稅,優點是抑制非自住者囤屋炒作、促進房屋有 效利用、房價緩跌、交易量正常穩定、稅賦公平負擔。尤其非自住囤房者人數極少, 但囤房數量相對很多,實施囤房稅對極大多數者沒有影響,其衝擊面很小,並可彌 補房地合一稅移轉囤房的漏洞。
4、不論如何,任何稅制改革都需要配套措施,以避免轉嫁消費者及傷及無辜,但 不能因配套措施未檢討而不進行根本的稅制改革,如此造成房市不公平、無效率、 不合理,因小失大,將得不償失。
三、如何訂定房地合一稅、囤房稅的課稅標準?
1、房地合一稅支持目前財政部的草案。
惟「徒法不足以自行」,如何落實施行更是關鍵,尤其預售屋不像成屋的產權必須 在政府機關登記,未來如何稽查預售屋的短期交易課稅?這涉及「實價登錄 2.0」 有關預售屋能否落實登錄防止作假行為,相關稽查配套執行,應完備沒有爭議。
另外,不論成屋或預售屋為規避短期交易課稅,假借人頭或持續囤房,是否反助漲 囤房空屋現象?過去實證研究結果顯示,課徵房地合一交易稅「道高一尺,魔高一丈」,容易規避轉嫁,導致對房市價量影響逐漸減弱。換言之,房地合一稅若欠缺 囤房稅的支持,將大打折扣,惟有雙管齊下,政府「打炒房」才能真正落實。
2、囤房稅應配合房地合一稅同步實施。其「稅率」應明確且全國一致,明顯區分 「自住」與「非自住」差異,且採累進稅率。「稅基」先透過中央統籌分配款機制, 加強地方政府逐步調高。
囤房稅制的改革涉及非自住房屋「稅率」及「稅基」的訂定,以及非自住「對象」 的認定標準。由於過去稅率授權地方政府訂定的結果,成效不彰,因此本次修法應 明確訂定全國一致非自住房屋的累進稅率,以免造成一國多制,不公平稅制現象; 另外也可抑制囤房者過去在不同各縣市囤房,造成不同稅率的投機漏洞。
至於房地稅基偏離市價過低的問題,涉及地方政府對所有個別房屋及土地的評價認 定,也涉及當前房地分離課稅制度的改革,較為複雜。各地方政府是否有人力、能 力及意願逐步調整稅基,仍待中央與各地方政府的合作。當然,中央政府可以透過 統籌分配款的機制,加強提升地方政府逐步調高稅基的意願。
有關非自住房屋對象的認定標準問題,過去政府規定第四戶以上才被視為非自住囤 房課稅對象,顯然過於寬鬆。從稅賦的負擔能力及促進房屋的有效利用來看,建議 未來應對不同數量房屋的擁屋者採取不同累進稅率,當然營業與非營業用房屋也應 有差別稅率。另外,我們看到法人囤房現象嚴重,法人與自然人的稅率不應有所差 異。特別是建築業者,多已有預售 2~3 年期間,仍宣稱其房屋是存貨而非囤貨, 而給予優惠稅率,造成賣不掉的房子,價格仍不會下跌的不合理現象。
3、摘要朝野各政黨提出囤房稅的版本如下:
財政部初步研擬單一自住稅率維持 1.2%,擁有戶數 1 到 2 戶均值是 2%,3 到 5 戶 均值 3%,而 6 戶以上均值為 4%。時代力量版本將全國單一自住稅率調降為 1%, 第 2 到 9 戶稅率漸增,若是「非住非營非用」的囤房行為,稅率調高至 5%至 8%。 民眾黨版本不區分「自住或非自住」,改採「家戶持有全國戶數」,採累進稅率課徵 囤房稅,稅率依持有戶數最高至 4.8%。國民黨版本,則以「全國家庭總歸戶資料」 來認定持有戶數,將「非自用住宅稅率」上限從 3.6%提高至 5%,4 戶以上稅率不 低於 5%。
4、囤房稅應採較嚴格標準,並簡化稽徵方式及成本
檢視朝野各黨提出囤房稅修法版本,輕重程度並不相同。面對當前社會輿論各界對 囤房稅的壓力與期盼,而且政府公布囤房人數不多,但囤房數量不少情況下,建議 應採取較嚴格的修法版本,如此大多數的人並不會受到影響,也才能獲得社會各界 的認同,達到遏止囤房炒作的目標。
四、韓國打房政策經驗分析‧
1、各國國情,包括房市發展狀況、政府法令制度、社會文化背景均不相同,他國 經驗未必適用台灣。
2、為何只提韓國經驗?新加坡、日本、中國、美國、加拿大、甚至德國、英國等 歐洲國家,都有許多打房政策成功經驗,可供參考借鏡。
3、我們最近研究星、港、韓、台租稅措施對房市影響實證研究結果的結論,房屋 稅在新加坡及台北呈現抑止房價的政策效果。
4、韓國租屋市場非常特別,租金收取方式全球唯一,多採用非常高額押金(高於 房價的五成以上)一次給付,然後房東以押金利息抵扣房租,房客就不用再付租金。 如此租金約等一次付出的房價,房租如同房價,囤房稅容易轉嫁房租。韓國租金轉 嫁經驗完全不適用台灣。
五、實施房地合一稅、囤房稅是否會轉嫁給承租人?
1、根據剛完成的實證研究評估報告,台灣實施房地合一稅及囤房稅均會造成房價 下跌的效果。房價下跌,怎麼會產生轉嫁房租效果?因此,此二稅實施並無法證實 有轉嫁效果。
2、房租不合理上漲,最主要的原因是「房價上漲」,大家買不起,轉買為租;再加 上「租屋黑市」,資訊不透明,市場機制失靈,而非「囤房稅」實施,才導致租金 轉嫁上漲。反之,若實施囤房稅,根據過去實證研究結果,房價會有明顯抑制效果; 同時因為囤房稅的實施,將促使空餘屋的釋出有效利用,如此供給增加,房東想要 轉嫁房客,根本缺乏依據,不易發生。
3、雖然理論上任何增加稅賦都可能發生轉嫁效果,但這還要看市場景氣供需狀況, 市場資訊是否透明可以發揮市場機制,同時也要看政府是否有良好的配套措施。不 論如何,理論仍需實證研究驗證。
4、目前財政部說囤房稅會轉嫁承租戶,完全缺乏嚴謹實證研究報告基礎!政府對 台灣當前嚴重的「租屋黑市」都不敢面對,租屋地點、數量、品質及租金相關資訊 都沒有掌握,卻說囤房稅會轉嫁租金,令人無法信服!
六、日出條款的修法建議‧
支持財政部草案房地合一稅的日出條款自 2016 年開始實施,以為公平,杜絕短期 投資炒作。
七、結語
台灣的房市與房價的長期不合理,造成高房價、高空屋率及高自有率的「三高矛盾」 現象,根本的問題是在房地產「市場失靈」。因此,政府其他相關部會必須各盡其 職責,以避免「政府失靈」,打炒房並健全房市必須是要建立可長可久的法令制度, 讓房屋成為人民的安身立命之所,而非投資炒作的獲利工具,如此政府才能獲得人 民的信任,居住正義也才能落實!
最後,有關「房地合一稅」草案爭議不大,應儘速通過實施。另外,「囤房稅」的 修法,行政部門及執政黨應體察社會各界的期盼,朝野政黨彼此捐棄成見,「不論 甲案還是乙案,拖延案最不好!」。猶記得 2014 年 4 月「雙張會」討論囤房稅,經 過一個月即立法通過,6 月實施。期盼本次囤房稅的修法,很快能成為朝野政黨的 共識,讓台灣不再成為囤房炒房的天堂!
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今早立法院公聽會的現場完整實況影片。個人第一次主要發言在9:59。另外,第二次發言主回應財政部長及內政部次11:55整體回應後發言的二點回應在11:59。供參考。
https://ivod.ly.gov.tw/Play/Full/13461/1M/
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附件:
1、清華安富金融工程研究中心,「總體審慎措施(含金融措施及租稅措施)對房市 之影響(以亞太主要經濟體星、港、韓、台實證分析)」,外匯市場發展基金會委託, 研究期間:2020 年 5 月~10 月
研究成果報告網址:https://ppt.cc/fjt5Zx
2、張金鶚,「從抑制炒房到健全房市」,聯合報,A12 版/2020 年 12 月 13 日
3、張金鶚,「囤房稅是健全房市的關鍵」,蘋果日報,A11 版/2021 年 2 月 18 日
4、張金鶚,「囤房稅,玩真的嗎?」,蘋果日報,A12 版/2021 年 3 月 11 日
5、張金鶚,「打炒房 要落實囤房稅」,聯合報,A13 版/2021 年 3 月 14 日
6、張金鶚,「囤房稅的稅基與稅率孰重?」,蘋果日報,A11 版/2021 年 3 月 18 日
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內政部統計2020下半年空屋率為9.96%,12年首見跌破雙位數,全年平均值也是新低。再觀察六都空屋數,新北13萬多宅最多,再來才是高雄、台中。至於空屋率則以金門最高,宜蘭縣和台東縣也超過15%。
房仲企研室副理郎美囡:「因為國人無法出國,那有些可能原本預計要出國就業或者是就學的人口,他還是停留在台灣,那麼在台灣的話就有居住上面的需求,所以我們評估交易量上升以及居住需求的提升都是降低空屋率的主要因素。」
專家評估降低空屋率2大主因,是疫情讓房市「需求大於供給」還有居住需求增加,另外「家庭結構關係」也有影響。
東龍不動產資深經理陳泰源:「1到2人就組成一個家庭、一個戶數,這樣的趨勢是越來越明顯的。那第2個原因是政府這幾年大力積極推動包租代管,這個也讓很多手上有很多閒置空屋的屋主願意釋出(空屋)到市場上。」
近年「都更、危老」議題發酵,也讓國內閒置老屋整合重建,緩和空屋情形。還有缺工缺料問題嚴重,延後完工時間,讓少部分新建餘屋量縮水。縱使創下12年最低紀錄,但比起國際的3%到5%,還是有妥善利用和改善空間。
陳泰源YT→https://youtu.be/SCwTGrwAJYo
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