210622工商 如何讓銀行看得起你?買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學,買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要!尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房,讓我來分享與銀行交手的過程中,究竟有哪些眉角是要特別注意呢?
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線不能退讓。以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶需求」找房,預算其次,畢竟出錢的不是我,何況買家通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家,反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經高估自己的賺錢能力,買了高額儲蓄險,帶來長達6年的自虐式生活,但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後繼續找房,畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道,唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業10年的心得,影響這4個項目的因素,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
如何讓銀行看得起你?
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99%」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成,而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒,又渴望賺取客戶的利息,兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高,導致銀行不願意放款太多時,如果購買人的財力證明夠雄厚,通常貸款仍不是問題。然而,每個人的工作性質不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我待的公司規模並不大,又是零底薪的業務型態,像我們這種人在買房時,銀行給的條件通常不太好,所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元,長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢;還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單,且不解約亦不申請保單質借;以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠,也沒使用過最低應繳金額,維持零負債及良好的信用評比。
我發現,現代銀行普遍已與時俱進,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權,讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點,對於收入不穩定的職業,如果希望爭取好的貸款優惠,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養!
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案,而還款年期的長短,攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說(通則非一定):銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65−25=40,也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說(通則非一定):銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)的耐用年限為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越長。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但由於我具備「首購」身分,所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力,但不代表真的要繳滿30年,只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始,我找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,縱然我是VIP客戶,最高也只能貸6成,後來換國泰世華,沒想到它們最高能貸85成,這樣一來一回就差了25%,也就是將近250萬元的自備款!
不過每家銀行的政策都不同,且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠,並不代表明年也是喔!
房貸利率
每家銀行略不同,甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1:貸款7成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初,兆豐為了引誘我找它們申貸,只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是套房,加上我本身是零底薪的業務等因素,因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了,後來問朋友才知道,這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸讀者,不管如何,買房一定至少要找2家銀行,貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還,也就是2+20=總共22年。正解是,頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還;換句話說,原本可用20年攤還的本金,卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢,先樂後苦的概念。
我要強調,這並無所謂對或錯,只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例:他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,只要寬限期一到,就轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣無限循環,他可以永遠不繳本金,每月只付1萬元的利息,就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢,還可以去享樂或投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算,差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案?
兆豐的方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款85成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案,最後我選擇了國泰世華,而我的想法是這樣的。
如果選兆豐,代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可花用,同事也附和說:「3年很長,3年內會發生什麼事不知道,只繳利息,及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉,獲利了結,豈不爽快!」聽起來似乎很有道理。
只是,寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」;二來這是我人生的第1間房子,算是「起家厝」,我本來就打算長期持有;三是我把買房當存錢,所以沒有不繳本金的打算;四是小套房可以貸款85成,且不需購買房貸型壽險,某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他,反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上,而閒錢越多則越想作怪,這是人性。既然這樣,不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
省出一棟房:24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房:24招易上手的存錢絕技》,台灣遊讀會股份有限公司提供)
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同時也有4部Youtube影片,追蹤數超過8萬的網紅范琪斐,也在其Youtube影片中提到,新冠肺炎擴散在世界各地升溫,多國紛紛祭出封城措施來遏止疫情擴散,經濟學人智庫分析師預估,長期封鎖恐使全球主要經濟體陷入長達6個月的衰退,全球經濟出現前所未有的萎縮。 封國封城最先受到影響的就是航空業,航班載客率和航線大減,財務馬上受到衝擊,像是英國廉航flybe在3月初宣告破產,加拿大航空今天也...
中國薪資所得稅 在 工商時報 Facebook 的最佳解答
【民眾如果到中國大陸工作如果有領薪資,不算海外所得哦】
一名台幹遭檢舉,光是補稅3個年度,合計就近600萬元
#補稅 #台幹 #國稅局 #所得稅
中國薪資所得稅 在 資誠(PwC Taiwan) Facebook 的最佳貼文
🇨🇳 陸個人稅舊法例外適用將落日 享優稅把握今年
在陸台幹即將迎來史上第二次年度個人所得匯算清繳,今年有哪些事項應提前關注?
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🌄一次性獎金單獨計稅方式
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中國薪資所得稅 在 范琪斐 Youtube 的最讚貼文
新冠肺炎擴散在世界各地升溫,多國紛紛祭出封城措施來遏止疫情擴散,經濟學人智庫分析師預估,長期封鎖恐使全球主要經濟體陷入長達6個月的衰退,全球經濟出現前所未有的萎縮。
封國封城最先受到影響的就是航空業,航班載客率和航線大減,財務馬上受到衝擊,像是英國廉航flybe在3月初宣告破產,加拿大航空今天也传出裁员15000人,澳洲的一些區域航空也說只能再撐幾天。國際航空協會說這次的影響比當初美國911後的航空業冰河期還嚴重。因為人進不來出不去,觀光娛樂、餐飲購物、交通旅宿跟零售通路瞬間變得慘澹。全球供應鏈因為封城或隔離跟停工造成的效應,再厲害的製造商也面臨斷炊窘境。
這不僅是一個骨牌效應,最終各行各業都會受到影響。像是在台灣的中華航空不只要求主管減薪一成、祭出不強迫式無薪假,傳出的內部信還說這次是「雪崩式」衝擊。主要航線集中在毆美的長榮航空,受到影響較晚,但也是岌岌可危。台北旅館業開記者會說600家旅店已經倒了60家。上市櫃旅行社高層也先減薪。這是兩個最先受到影響的產業。其他的影響也已經陸陸續續浮現。
台灣政府也一直拉低經濟成長率的預測,本來沒有疫情衝擊時,主計總處說2020年經濟成長率預測值為 2.72%。現在最糟直接腰斬剩一半1.32%。甚至還有專家說會跌到1以下。
其實台灣過去在評估疫情對台灣經濟成長率的影響時,是先考慮中國,但現在歐美確診病例數持續竄升,經濟活動受到影響,國際機構也相繼大幅下修美國、歐元區及全球經濟成長率預測。情勢越來越嚴峻。
國際勞工組織甚至說,這次疫情最多可能讓2470萬人失業。美國的預測更可怕,說疫情可能造成美國失業率飆升至20%,也就是大約3200多萬人失業。中國大陸和香港失業率也都來到新高。
而各國其實現在也都提出了規模空前的對策。美國總統川普已經簽了約台幣66兆的刺激方案,其中每個成年人可以拿到大約3萬6千元台幣。一家人最多是9萬台幣。日本首相安倍晉三也砸了大約22兆台幣。加拿大、馬來西亞也都提出了以兆來計的紓困措施。台灣則是撥出1.5兆的紓困金。
這筆錢也將分發給各部會幫助各產業。像是19日股票大跌,20日行政院就宣示5千億國安基金護盤,央行降息之外,也宣布2千億元中小企業融通放款專案。民眾恐慌的時候就宣示庫存,還記得行政院長蘇貞昌說:「貨很多,盡量買」。
政府也表示紓困措施裡面包括貸款還有水電費減收共55億元。但是細節還需要檢討,餐廳業者出來開記者會表示說,政府提供的貸款還需要有房產或是銀行存款擔保。但是他們很多人都沒有房產,餐廳又需要現金流,希望政府可以放寬限制。
現在台灣也有提供受創民眾申請所得稅緩繳與貸款展延。5大電信業者已經承諾這些民眾通信費如果無法繳納也可以緩繳,最長可以緩繳6個月。行政院及交通部研商後達共識,計程車跟遊覽車將可認定為受創產業,比照觀光每人每月發1萬,共3個月,總經費約34.5億元。預計將有9.2萬名計程車駕駛以及1.6萬名遊覽車司機受惠。此外經濟部針對餐飲、零售等服務業提出百億元薪資補助方案,每月補助原薪資5成,上限是2萬元、共3個月。而且這些補助的前提是老闆不得減班減薪。算下來會有十六.七萬人受惠,整體經費大概百億元。未來更多大中小型的方案應該會陸陸續續出爐。
台灣到目前為止的防疫措施得到國際社會的讚賞。疫情算是穩定,人民生活也沒有太大的衝擊。不過各國的政府到底如何因應?台灣又能不能接住這個經濟危機,化險為夷?這次我們請到網路的股市名嘴股癌謝孟恭,還有顏值跟內涵一樣高的德國之聲記者鄒宗翰來解幫大家解答。
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中國薪資所得稅 在 黃國昌 Youtube 的最佳解答
1. 壢新醫院張煥禎院長,從2007-2015年做假帳逃稅5億元,遭到桃園地檢起訴。財政部打算如何處理這種「高所得、關係好的惡意逃稅大戶」?
現行法規存在嚴重法律漏洞,長期為檢察官、學者詬病。依《所得稅法》規定,除了補稅,還依情節面臨2倍或3倍以下罰鍰。然而,若被告依《稅捐稽徵法》規定判刑確定,依據《行政罰法》第26條規定,則無法再處以行政罰鍰。
法院依《稅捐稽徵法》第41條判刑確定,實際上之刑度多為6個月以下有期徒刑,且得易科罰金。若以張煥禎逃稅案為例,假設張煥禎判刑確定,處6個月有期徒刑得易科罰金。依照現行法規定,張煥禎只要繳18萬罰金,還可免罰數億罰鍰,根本是在縱放惡意逃稅大戶。對此,我要求財政部蘇建榮部長表態是否支持修法。
2. 2018年民間消費、民間投資,皆不如主計總處原先預測,淪為配合政策宣傳、報喜不報憂。
物價連年飛漲、薪資成長卻原地踏步,根據主計總處統計,物價上漲對中低所得家庭所造成衝擊最大。而所謂的薪資成長,卻大多出現在高所得族群。這個明顯對比,清楚反映年輕人的困境。
此外,台灣家庭債務不斷攀升,目前家庭48%的可支配所得,都用來償還債務。家庭債務佔比中,高達63.56%為繳納房貸。這也清楚反映台灣面臨「高房價、低所得」問題日趨嚴重。
3. 針對2020年的政府預算編列,請問核心指導理念為何?
去年,紐西蘭Jacinda Ardern總理在World Economic Forum 報告「幸福預算」概念,並落實在其2019年的施政。政府將不再只以GDP成長作為目標,而是以照顧人民實際生活需要、重視可支配所得與社會福祉作為指導理念,足供我國政府借鏡。
我認為,任何有志參選總統的人,也應該說明其未來如何透過預算編列實現其政策與理念。不應再發生像去年縣市長選舉時亂開支票騙票,現在馬上跳票的離譜現象。
附註:
2019-4-7 懂法之人,如何幫權貴玩法?
https://reurl.cc/rYx0O
2019-4-1 財政委員會:奇葩的牌照稅線上繳納流程、權貴假帳逃稅的責任追究
https://reurl.cc/EQ7WR
2019-3-7 財政委員會:面對中國債務危機 台灣應該如何應對
https://reurl.cc/A3qbY
中國薪資所得稅 在 鄭麗君 Youtube 的最佳解答
3月18日將是太陽花學運一周年,鄭麗君詢問毛院長的檢討與省思,院長竟回答政府能更加掌握網路世界中年輕人的想法,鄭麗君對於該回應感到非常驚訝與失望,院長並無真正理解人民的不滿;另外,鄭麗君問是否對台北地檢署起訴數名太陽花學運成員進行撤告,毛院長表示,該事件牽涉許多青年學子,希望以寬容的方式對待,但行政院也有義務與責任保護行政機關,鄭麗君說,當年美麗島事件,政府也表示要用寬容的方式對待,最終仍未實行,可見國家的威權性格依舊存在。
鄭麗君表示,太陽花學運的主要訴求就是「先立法再審查」,行政院卻提出「兩岸協議不監督條例」,希望毛院長省思,退回院版監督條例,進行修改或是尊重立法院修改,若不願退回監督條例,毛院長只是另一個江宜樺!
鄭麗君還說,立法院要求陸委會每三個月提出貨貿進度報告,不過報告卻是列密等、非即時、內容不明確、不對公眾說明;鄭麗君指出,去年王張會後,中國表示「雙方盡快啟動共同研究工作,務實探討兩岸經濟共同發展與區域經濟合作的適當方式與可行途徑」,鄭麗君質疑王張會的共同研究,就是FTA或ECA前的共同可行性研究,不論是被設局或刻意推動「為RCEP棄TPP」,都打壞我國加入TPP第二階段談判的策略布局,鄭麗君不斷追問關於共同研究的內容到底為何,毛院長與鄧部長卻無法明確回答。
另外,張善政副院長2/26曾提出「現在政府的原則資料一律開放,不開放為例外」,鄭麗君舉例,日前台北高等行政法院判決教育部拒絕公布去年1/25分組課審會的會議紀錄及記名投票單之敗訴,鄭麗君要求毛院長責成教育部放棄上訴;鄭麗君也列清單請院長公開政府資訊,他也答應公開,包括第五項「政府曾建置卻被撤下來的中國國民黨黨產清查資料重新公開上網」。
然而,核一廠到底是除役還延役,毛院長明確表示今年不會決定,且要考慮缺電風險與節電措施,鄭麗君表示,若是立法院決議要求核一二三廠不得延役,行政院必須遵守。
最後,國民黨與政府推出「加薪四法」,鄭麗君表示,其中賴士葆委員所提《公司法》第235條修正案第二項「章程應明定以年度盈餘之一定比率,增加員工酬勞」明顯宣示大於實質,僅要求企業必須制定分配盈餘比率,完全無關痛癢。另,經濟部提《中小企業發展條例》第36條修正案,中小企業為薪資五萬元以下員工加薪,可抵營利事業所得稅130%,是效法日本,但鄭麗君批評政府畫虎不成反類犬,減稅的誘因與租稅的負擔率呈正相關,日本課徵企業所得稅達35%,對企業減稅才具誘因,目前政府名目稅率早已砍至17%,實質稅率甚不及13%,對企業不具誘因,除非調回25%;勞陣與稅改聯盟也質疑,若要修工廠法,宣稱強制分配盈餘給工人,但工廠法內容大多被勞基法所取代,幾乎是沉睡法案,修法無任何意義!
中國薪資所得稅 在 Re: [討論] 陸資給薪的比例分配建議- 看板WorkinChina 的推薦與評價
※ 引述《jpy (新竹人)》之銘言:
: 各位在陸資工作非常有經驗的大大新年快樂!
: 最近有一個可以在一間陸資公司工作的offer, locate在台灣,不過因為該有IPO計畫會給
: 期權,所以說月薪必須有一定比例是打錢到內地的銀行戶頭,一開始是說30%,但這部分是
: 可談
: 目前當然是希望錢到內地的比例能談到越少越好,實際上真是如此嗎? 是否大大有其他建
: 議嗎?
: 此外目前offer談到是RMB 650K/yr, 所以不知會不會有其他可能是最低比例不是正解? 比
: 如某個比例錢到內地,台灣的所得稅會比較划算?
: 謝謝 還請賜教!
: ----
: Sent from BePTT on my iPhone X
在台灣工作,領中國公司薪資一般做法:
(先不展開來討論每個流程的特殊做法)
首先來看:領薪水的方法:
集團母公司 - 至少在兩地有子公司
台灣的子公司A,發薪到你的台灣的銀行帳戶
中國的子公司B,發薪到你在中國的銀行帳戶
直接透過公司帳戶,匯到台灣個人銀行帳戶,這條路,目前我個人是沒看過有正常合法管道
以一般台灣人的狀態,你會遇到,如何正常取得中國的銀行帳戶,讓中國公司每月發薪。
正常要在中國境內公司系統掛員工這樣才能發薪,合法報中國的所得稅。
銀行開戶收薪水,現在一般正常銀行,對境外人士要有中國公司的在職證明,或其他在該地
有了中國的發薪公司,與收款帳戶定期收錢。
你要把自己當作,兩地都有工作,兩邊分別報稅。
再來看,合法節稅的方法:
可以合法節稅的部份是:中國與台灣的稅率都是根據年薪累積,級距扣稅,原則上合理分配。
例如:中國的所得稅級距在14.4萬人民幣,稅率是10%
實際如果你只在台灣生活,有很多受限:
1.中國銀行卡的境外取現每年10萬人民幣上限。
2.台灣每年五月的台灣所得稅申報,大陸地區所得申報複雜。
3.台胞證到期,中國銀行帳戶會被鎖,至少每五年要定期到中國更新。
所以個人不是很建議,兩地領薪,中國帳戶的分配每年超過10萬。當然每個人接受程度不同,變通方法也多,不展開。
再來是分別看兩地,合法報稅方法:
1. 中國個人所得稅報稅:
其實現在中國個人所得稅改得很像台灣的方式了。正常來說,公司每月給你的薪資,會直接扣個人所得稅。隔年六月前,用中國的"個人所得稅" APP, 從線上申報。公司多繳或少繳,可直接在APP補繳或退稅。
2.台灣所得稅申報:
就照你台灣平常報稅的做法做。差別在於台灣每年五月的所得稅申報,是否要申報大陸地區的去年一整年的收入。
全部照法律規定,你每年五月是要申報大陸地區收入的。詳細過程複雜,懶得重打字,請爬文。
如果你在大陸薪資收入不高,靠ATM取現金,或銀聯卡在台灣消費就能取完。這種情形不是很建議每年五月申報大陸地區所得。因為目前沒什麼在查,而且這種情形真的找你麻煩,要補繳的錢也不多。但你申報大陸地區收入的流程麻煩,成本早大於最差的補繳稅情況。
如果大陸地區所得很高,每年要在中國的銀行境外匯款到台灣幾十幾百萬人民幣,個人建議每年五月台灣的所得稅申報,是要照規定流程申報,大陸地區收入。
其實各流程很多變通與其他方法,懶得打字了。遇到特例再來版上問其他人吧。
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※ 編輯: DrTech (101.137.141.39 臺灣), 01/02/2021 14:35:41
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