210622工商 如何讓銀行看得起你?買房新手必看6大重點
工商書房→https://ctee.com.tw/bookstore/selection/477016.html
買房除了自身的喜好及挑房哲學,買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要!尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房,讓我來分享與銀行交手的過程中,究竟有哪些眉角是要特別注意呢?
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線不能退讓。以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶需求」找房,預算其次,畢竟出錢的不是我,何況買家通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家,反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經高估自己的賺錢能力,買了高額儲蓄險,帶來長達6年的自虐式生活,但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後繼續找房,畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道,唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業10年的心得,影響這4個項目的因素,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
如何讓銀行看得起你?
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99%」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成,而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒,又渴望賺取客戶的利息,兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高,導致銀行不願意放款太多時,如果購買人的財力證明夠雄厚,通常貸款仍不是問題。然而,每個人的工作性質不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我待的公司規模並不大,又是零底薪的業務型態,像我們這種人在買房時,銀行給的條件通常不太好,所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元,長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢;還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單,且不解約亦不申請保單質借;以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠,也沒使用過最低應繳金額,維持零負債及良好的信用評比。
我發現,現代銀行普遍已與時俱進,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權,讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點,對於收入不穩定的職業,如果希望爭取好的貸款優惠,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養!
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案,而還款年期的長短,攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說(通則非一定):銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65−25=40,也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說(通則非一定):銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)的耐用年限為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越長。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但由於我具備「首購」身分,所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力,但不代表真的要繳滿30年,只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始,我找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,縱然我是VIP客戶,最高也只能貸6成,後來換國泰世華,沒想到它們最高能貸85成,這樣一來一回就差了25%,也就是將近250萬元的自備款!
不過每家銀行的政策都不同,且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠,並不代表明年也是喔!
房貸利率
每家銀行略不同,甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1:貸款7成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初,兆豐為了引誘我找它們申貸,只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是套房,加上我本身是零底薪的業務等因素,因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了,後來問朋友才知道,這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸讀者,不管如何,買房一定至少要找2家銀行,貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還,也就是2+20=總共22年。正解是,頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還;換句話說,原本可用20年攤還的本金,卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢,先樂後苦的概念。
我要強調,這並無所謂對或錯,只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例:他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,只要寬限期一到,就轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣無限循環,他可以永遠不繳本金,每月只付1萬元的利息,就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢,還可以去享樂或投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算,差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案?
兆豐的方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款85成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案,最後我選擇了國泰世華,而我的想法是這樣的。
如果選兆豐,代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可花用,同事也附和說:「3年很長,3年內會發生什麼事不知道,只繳利息,及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉,獲利了結,豈不爽快!」聽起來似乎很有道理。
只是,寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」;二來這是我人生的第1間房子,算是「起家厝」,我本來就打算長期持有;三是我把買房當存錢,所以沒有不繳本金的打算;四是小套房可以貸款85成,且不需購買房貸型壽險,某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他,反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上,而閒錢越多則越想作怪,這是人性。既然這樣,不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
省出一棟房:24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房:24招易上手的存錢絕技》,台灣遊讀會股份有限公司提供)
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210622-6.html
「中國信託所得稅2021」的推薦目錄:
- 關於中國信託所得稅2021 在 Facebook 的精選貼文
- 關於中國信託所得稅2021 在 Facebook 的精選貼文
- 關於中國信託所得稅2021 在 中國信託信用卡繳稅分期20212022-在Facebook/IG/Youtube上 ... 的評價
- 關於中國信託所得稅2021 在 中國信託信用卡繳稅分期20212022-在Facebook/IG/Youtube上 ... 的評價
- 關於中國信託所得稅2021 在 中國信託信用卡繳稅分期2021的推薦與評價,PTT和網紅們這樣 ... 的評價
- 關於中國信託所得稅2021 在 My Way繳綜所稅10%現金回饋! 的評價
- 關於中國信託所得稅2021 在 中國信託所得稅、中國信託客服、中國信託房屋稅分期在PTT ... 的評價
中國信託所得稅2021 在 Facebook 的精選貼文
中國信託信用卡 2021 年綜所稅四卡享回饋
【本文由研究生與中國信託共同合作刊出】
五月開始,就是一年一度的綜所稅申報。中國信託也在上週 (4月22日) 公告了今年的信用卡刷卡回饋優惠。這次跟中國信託合作,整理了繳稅優惠分析給大家。如果你手中也有這幾張信用卡,確認一下這次的回饋資訊吧!
1. 四張卡,三種回饋
去年的「商旅鈦金卡」有無上限的 0.2% ,而今年中國信託增加了三張卡,共四張卡提供繳稅回饋。去年底風光上市的「英雄聯盟卡」不負眾望加入回饋行列。 「LINE Pay 卡」和「華航聯名卡」也在這次活動中。如果這些信用卡你都有的話,一共三種回饋可以選擇。「現金回饋」,「LINE Points 回饋」跟「哩程回饋」。這也是中國信託第一次有哩程回饋卡提供繳稅回饋。
2. 0.2% 無上限,最高 0.368%
除了華航聯名卡外,其他三張卡不但有延續去年的商旅鈦金卡的 0.2% 回饋無上限,也提供稅額滿 100萬元以上整筆加碼(加碼部分上限 45,000元)。
講到中國信託的商旅鈦金卡,他除了國內消費 1%,海外消費2.5% 之外,「稅費,學費、水費、電費、瓦斯費」很多信用卡都不回饋的消費,也都有 0.2%。所以在 2019 年推出繳稅回饋時,網路上有很大的聲量。今年中國信託擴大了這張卡的回饋機制,讓擁有其他卡的卡友,也能在繳稅時拿回饋。
3. 回饋機制直覺簡單
中國信託這次的繳稅活動,跟很多其他銀行的活動相比,規則簡單很多。也就是所謂的「無腦回饋」。一來是直刷享回饋,你不需要拆單去便利商店繳稅。再則很多銀行的回饋規定都有「每戶上限 XXX 元的字樣」,看似高比例,但回饋起來一下就滿額了。然後也沒有新戶的規定,舊戶也可以拿起卡來享回饋。
4. 真 18 期零利率
一般的繳稅分期零利率,通常12期是極限。這次中國信託推出的18期零利率,突破了大家的想像。如果選了18期分期,到了明年要繳所得稅時,今年的所得稅都還沒繳完呢XD
另外我這邊提到「真」分期零利率。因為有些銀行,會規定「分期」和「回饋」只能二選一。因此大家為了要拿回饋,分期就只好跳過了。中國信託這次的活動沒這個問題,可以 「分期和回饋兩個都拿」。
5. 哩程回饋每100元1哩
很多在追蹤「研究生」粉專的朋友,應該很想知道有沒有哩程回饋的繳稅卡。沒錯,去年加入中信的華航聯名卡,這次也在回饋行列之中。官方所提供的回饋為「最高1.6%」,是這樣計算出來的:假設刷商務御璽卡繳交 220萬元綜所稅,獲得22,000哩,可兌換1張台北至札幌酬賓免費來回機票(市價約3.5萬元),回饋率約1.6%。
我想應該不是每一個人在計算時的對標對象都是「台北=札幌來回機票全額年票」吧!我是建議直接拿每100元回饋1哩去思考就好了。
以現在來說,還不太能確定旅遊開放的時間點。不過回饋的哩程三年有效,這次刷航空卡繳稅集到的哩程,效期會到 2024年。
--
詳細的中信卡2021年繳稅活動方案請依官網為主,活動期間 5/1 ~ 5/31:
https://researcher.studio/120d60
#中信卡繳稅 #繳稅18期0利率 #中信信用卡 #分期同享繳稅回饋
謹慎理財,信用至上。
中國信託所得稅2021 在 中國信託信用卡繳稅分期20212022-在Facebook/IG/Youtube上 ... 的推薦與評價
中國信託 信用卡繳稅分期2021在2022的熱門內容就在年度社群熱搜話題焦點新聞網. ... gl= tw各項稅款- 中國信託中信卡繳納各項稅費均免手續費,所得稅、牌照稅、房屋. ... <看更多>
中國信託所得稅2021 在 My Way繳綜所稅10%現金回饋! 的推薦與評價
中國信託 優惠情報“讚”, profile picture · 中國信託優惠情報“讚” ... 活動期間 2021/4/8至2021/6/30 ... 莊姿樺 就是個人綜合所得稅喔~. 1 Jahr Melden. ... <看更多>
中國信託所得稅2021 在 中國信託信用卡繳稅分期20212022-在Facebook/IG/Youtube上 ... 的推薦與評價
中國信託 信用卡繳稅分期2021在2022的熱門內容就在年度社群熱搜話題焦點新聞網. ... gl= tw各項稅款- 中國信託中信卡繳納各項稅費均免手續費,所得稅、牌照稅、房屋. ... <看更多>