210622工商 如何讓銀行看得起你?買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學,買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要!尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房,讓我來分享與銀行交手的過程中,究竟有哪些眉角是要特別注意呢?
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線不能退讓。以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶需求」找房,預算其次,畢竟出錢的不是我,何況買家通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家,反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經高估自己的賺錢能力,買了高額儲蓄險,帶來長達6年的自虐式生活,但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後繼續找房,畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道,唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業10年的心得,影響這4個項目的因素,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
如何讓銀行看得起你?
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99%」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成,而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒,又渴望賺取客戶的利息,兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高,導致銀行不願意放款太多時,如果購買人的財力證明夠雄厚,通常貸款仍不是問題。然而,每個人的工作性質不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我待的公司規模並不大,又是零底薪的業務型態,像我們這種人在買房時,銀行給的條件通常不太好,所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元,長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢;還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單,且不解約亦不申請保單質借;以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠,也沒使用過最低應繳金額,維持零負債及良好的信用評比。
我發現,現代銀行普遍已與時俱進,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權,讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點,對於收入不穩定的職業,如果希望爭取好的貸款優惠,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養!
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案,而還款年期的長短,攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說(通則非一定):銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65−25=40,也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說(通則非一定):銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)的耐用年限為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越長。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但由於我具備「首購」身分,所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力,但不代表真的要繳滿30年,只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始,我找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,縱然我是VIP客戶,最高也只能貸6成,後來換國泰世華,沒想到它們最高能貸85成,這樣一來一回就差了25%,也就是將近250萬元的自備款!
不過每家銀行的政策都不同,且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠,並不代表明年也是喔!
房貸利率
每家銀行略不同,甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1:貸款7成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初,兆豐為了引誘我找它們申貸,只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是套房,加上我本身是零底薪的業務等因素,因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了,後來問朋友才知道,這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸讀者,不管如何,買房一定至少要找2家銀行,貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還,也就是2+20=總共22年。正解是,頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還;換句話說,原本可用20年攤還的本金,卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢,先樂後苦的概念。
我要強調,這並無所謂對或錯,只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例:他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,只要寬限期一到,就轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣無限循環,他可以永遠不繳本金,每月只付1萬元的利息,就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢,還可以去享樂或投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算,差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案?
兆豐的方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款85成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案,最後我選擇了國泰世華,而我的想法是這樣的。
如果選兆豐,代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可花用,同事也附和說:「3年很長,3年內會發生什麼事不知道,只繳利息,及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉,獲利了結,豈不爽快!」聽起來似乎很有道理。
只是,寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」;二來這是我人生的第1間房子,算是「起家厝」,我本來就打算長期持有;三是我把買房當存錢,所以沒有不繳本金的打算;四是小套房可以貸款85成,且不需購買房貸型壽險,某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他,反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上,而閒錢越多則越想作怪,這是人性。既然這樣,不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
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210609好房網 沒固定收入!銀行給8成5房貸「關鍵在這」
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去(2020)年3月因應疫情、央行宣布降息1碼,讓房貸利率持續探底,也催出不少首購買氣,但實際要獲得高成數、低利率,銀行還是會針對買方收入資產、信用狀況、房屋物件進行審核。就有去年下旬買房的屋主,為非固定收入的業務性質,一樣能貸款到8成5。
好房網News記者蔡佩蓉/台北報導……↓
近期推出新書的《#省出一棟房》作者陳泰源,去年10月順利買房完成過戶,因地點在台北市林森北路,即便為小套房物件,仍貸款到8成5。由於他是無底薪的房仲,因此近年為了準備買房,也積極做好財務規劃。 沒固定收入還能有高房貸,必須先有健全財務體質。
例如擁有2張已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單,不解約、也不申請保單貸款,存款部份「活存加定存」長達1年以上的時間,維持有增無減;信用卡帳單每月期限前繳清、不拖欠,維持零負債與良好的信用評比。
業務性質工作,看的是年薪,因此貸款時,陳泰源授權讓銀行直接向國稅局調閱近兩年的「年度綜合所得稅申報」紀錄。因此總價1000萬元小套房,A銀行有給寬限期,但貸款8成,B銀行無寬限期,但貸款8成5,利率僅1.31%。
不過,也有銀行承作小套房貸款業務,這也要看每家銀行的放貸規範。建國地政士事務所所長劉坤圖表示,物件地點、借款人工作性質與薪水,是銀行評估貸款時最關心的,一般來說,台北市門牌小套房,首購族8成到8成5普遍能核貸,只是即便獲得高貸款,但未來每月還款能力才是重點,應量力而為。
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綜合所得稅信用卡2021 在 Introduction Youtube 的最佳貼文
#報稅#2021稅改
五月的報稅季又要來啦~是不是會開始擔心荷包了呢?但其實如果你了解稅法,就能合法省下很多不必要繳的睡呦!這次蕾咪會詳細地解析哪些人該報稅、所得總額、免稅額、標準扣除額這些東西的算法,以及2021年有哪些稅改,希望大家看完以後能更有概念呦:)
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time code:
00:00大家好~這次要來教大家報稅的基本知識呦~
00:56哪些人要報稅?
04:00如何報稅?
04:24所得總額
06:16免稅額
07:38標準扣除額
09:39特別扣除額
14:27「 2021年」稅改
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可以看到更多的蕾咪~
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歡迎有更多的理財問題,可以留言跟我說,
我會挑選適合的問題,錄製更多教學影片囉!
希望從這理財的小小習慣去改變我們彼此的生活啦!
歡迎訂閱蕾咪的頻道喔:)
※這不是商業影片! ^^
※This is NOT a sponsored Video.
綜合所得稅信用卡2021 在 2021綜所稅信用卡/行動支付懶人包!GOGO卡無腦消費/繳稅10 ... 的推薦與評價
繳稅#綜所稅#信用卡合作信箱✉️ : [email protected]❗️影片未經同意 ... 卡3個月內單筆消費滿10 ... ... <看更多>
綜合所得稅信用卡2021 在 [心得] 2021年33家信用卡綜所稅統整資料- 看板creditcard 的推薦與評價
2021年33家信用卡綜所稅統整資料 (每天更新一次)
為什麼是33家信用卡? 上次有人有提到,原因是台灣目前所有信用卡就是有33家銀行/純網銀
/信用卡 .所以33家是包辦所有信用卡統整資料.
2021/4/29 目前整理19家有活動
2021/4/29 目前整理14家無活動
繼前兩篇統整文章爆文讓我有有動力在家中小孩睡著之後開始統整資料發文給大家參考,一
個人的資源很有限,若結合大家的資源會更完整,資料有誤或需要補充更新可以留言或者站內
信我會每天晚上隨時更新新的進度)
有鑑於卡版學習到很多信用卡新知,受益良多,在此拋磚引玉統整內容,還請大家多多指教+給
予更多的資訊.
因為資訊可能會隨時更新,目前還有14家信用卡官網還沒有更新
五月報稅即將來臨,整理各家信用卡優惠,可以選擇最適合自己的信用卡,手邊的信用卡卡版
有一套組信用卡可以慢慢思考利用哪張卡片效益最高
綜所稅優惠四大方向
分期:目前與18家銀行有合作,從3~30期都有,普遍分期是3/6/12期為主
回饋:現金回饋為0.2~5% (通常%數越高回饋上限就一定會有門檻)
利率:其中有五家要特別注意的是若有用到分期有些分期是會動到循環利率的,若信用卡片有
多張選擇就可以先避免動用循環利率(銀行一定很不想看到這一段)
高額繳稅加碼:其中花旗很特別高額還可以有高級住宿券,若有高額繳稅高貢獻可以考慮(目
前統整有六家高額繳稅加碼)
以上四大方向是主軸,其他還有整理相關的資料(如圖)
總結:
1.繳稅時間5/1~5/31號,若不需要繳稅的卡友退稅時間第一批為七月底
2.另外14家信用卡可能隨時更新,更新後我會有空補充新資料上來
3.目前回饋和分期都有的有中國信託,兩個優惠小孩才做選擇.若有其他銀行跟上我會盡快補
充內容
4.若此篇文章對大家有幫助或大家喜歡,下一篇文章會寫33家信用卡調額統整資料
5.這篇文章還有很多需要補充的,不好意思還請有意願的卡友大家多多協助與給我回饋,謝謝
6.最後祝福大家使用信用卡報稅愉快
4/30 更新內容
原本兩張圖表 新增為四張圖表
一張以分期為主 (新增富邦)
一張一官股為主 (本日新增)
一張以回饋為主
一張以未更新綜所稅為主
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.242.220.146 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/creditcard/M.1619630412.A.3EC.html
了,這邊是統整資料為主,若覺得不錯都可以上官網再進一步的研究,謝謝你給的建議我會
再思考思考
料
... <看更多>